销售疲软、盈利下滑 千亿首开业绩亮红灯

上任8个月的首开股份(SH.600376，以下简称“首开”)董事长李岩，交出了一份并不算优质的成绩单。

近日，首开披露了2019年的业绩情况。签约金额1013.44亿元，同比增加0.61%;实现归母净利润27.58亿元，同比减少12.9%;净负债率169.82%，同比增加4.49个百分点。

一部首开史，半座北京城。作为昔日京派房企的老大哥，首开参与了北京的开发和建设，也见证和分享了它高速发展的硕果。然而，业绩增长乏力、盈利能力下滑，似乎在诉说着“京城一哥”如今的艰辛。

销售疲软或拖累营收

这份成绩单里，增收又“增利”是为数不多的亮点。

截至2019年末，首开实现营业收入476.45亿元，同比增长19.9%;实现净利润56.36亿元，同比增长41.5%。相较于2018年，首开的营业收入、净利润均实现了较大的增长。

在亿翰智库看来，这与公司2018年的销售业绩有着很大关系。据了解，2018年全年，首开实现签约金额1007.27亿元，同比增长45.58%;签约面积377.56万平米，同比增长27.92%。因为房地产行业收入结转具有1至2年的滞后期，首开能取得这样的成绩并不意外。

不过，随着首开销售增速的放缓，其营业收入能否继续维持较高的增长速度?似乎值得商榷。

数据来源：企业年报

近年来，依赖着合作拿地、布局京外等手段，首开成功实现了千亿销售额，但受政策环境及自身操盘能力的限制，首开的规模增速并不算快。

2019年，首开签约金额为1013.44亿元，同比增加仅0.61%，远低于同等规模房企27%的增速。在克而瑞披露的业绩榜单中，首开流量销售额排名已从2018年的31位跌至2019年的49位。

业内人士向蓝鲸房产表示，去化能力不佳是首开难以回避的大问题。2019年，首开存货周转率为0.17次，低于0.33次的行业平均水平。同期，首开已竣工物业在存货中占比为14.02%，也高于10.3%的平均水准。易居企业集团CEO丁祖昱称，鉴于特殊的预售制度，已竣工未售存货通常被视为销售困难，房企仍需持续关注这部分存货的转化。

而随着房企整体增速的放缓，首开想要在销售额上实现突破，似乎难上加难。面对着2020年的房地产市场，首开制定了1011.03亿元的保守目标。

知名财经评论员严跃进向蓝鲸房产指出，销售额最终会反映到企业营收上，首开还是有必要加快销售节奏。

据悉，首开已提出了深化产品标准化建设、提高运营效率等措施，来改善目前的处境。不过，对于习惯了慢节奏的首开而言，这副药方又能否奏效呢?

归母净利润三年来首次下滑

业绩增长乏力的同时，首开的盈利指标也亮起了红灯。

报告期内，首开实现了56.36亿元的净利润，同比增长41.5%。不过，这其中归属于母公司的净利润仅为27.6亿元，同比下降了12.9%。这是该指标三年来的首次下滑。

银河证券分析指出，投资收益的锐减拉低了首开的盈利水平。期内，首开投资收益仅为1.23亿元，同比下降了91.31%。

据业绩报披露，首开不重要的合营、联营企业按持股比例计算的净利润为-1.48亿元，而2018年同期为8.27亿元。首开重要的合营、联营企业包括首开万科置业和大广汽车城，按权益法核算，首开分别持股50%和34%。2019年度，公司收到的来自首开万科置业的股利为1.86亿元，2018年同期为5.08亿元。

银河证券的分析还表示，少数股东损益占比增加导致了首开业绩下降。2019年，首开的少数股东损益为28.78亿元，同比增长252%，五年来首次超过了归母净利润。

近年来，为粉饰业绩，首开一直以联合拿地等方式来推动规模的增长。由此，少数股东权益在总权益中占比也不断提升。2016年至2019年，首开少数股东权益分别为：86.91亿元、169.22亿元、227.81亿元、284.03亿;其占比分别为：23.84%、35.52%、42.45%、49.06%。

58安居客研究院分析师张波向蓝鲸房产指出，在企业规模化过程中，少数股东权益会起到较大的作用。但与此同时，少数股东权益占比的增加，也意味着母公司的净利占比会出现减少。

中国国际金融股份有限公司在研报中称，首开2019年表内竣工项目权益占比68%，2020年公司计划表内竣工项目权益占比仅55%，致少数股东损益占净利润比重进一步提升，从而拖累归母净利润增速。

在不进则退的房企规模战中，崇尚慢周转的首开正在被“后浪们”超越，规模、盈利都是摆在李岩面前的难题。接下来，首开会如何提升自己的操盘能力?又将如何处理好与合作伙伴的关系?蓝鲸房产会持续观察。