南京出台开展居住类地段城市更新指导意见

(记者 赵丹丹)5月19日，南京市规划资源局、市房产局、市建委联合印发《开展居住类地段城市更新的指导意见》(以下简称意见)，提出要对南京市建成区范围内简易结构房屋较多、建筑密度较大、使用年限较久、房屋质量较差等危破老旧住宅片区进行更新，今年优先实施在主城区范围内国有建设用地上存在危房、更新改造需求迫切的片区等，各区政府可自行制定房屋面积确定原则、各类补贴、补助标准、奖励标准等相关政策。本意见自发布之日起施行，有效期5年。

今年优先实施改造这类片区

意见提出，开展居住类地段城市更新，是为了确保困难群众基本生活得到有效保障和改善，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。

具体更新对象：南京市建成区范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大、使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全的危破老旧住宅片区为主的城市地段。2020 年试点工作优先实施在主城区范围内国有建设用地上存在危房、更新改造需求迫切的片区，以及市民更新改造意愿强烈、具有典型示范效应的片区。

居住类地段城市更新工作以划定的更新片区开展。基于控制性详细规划的地块划分，更新片区划定可以结合产权界线调整规划地块范围，合并或拆分地块;项目用地可包括周边“边角地”“夹心地”“插花地”等无法独立更新的待改造用地;从提高土地利用水平、保证地块完整的角度，将相邻非居住低效用地纳入更新片区统筹设计、平衡资金，非居住用地面积不得超过居住用地面积。

具体如何做?

多元主体参与，历史上“毛地出让”项目由各区处置

意见鼓励综合运用政府征收、与原权利人协商收购、原权利人自行改造等多种城市更新模式。通过政府在规划引导、要素投入、政策扶持等方面的引导作用，调动多元主体的积极性、主动性，形成政府、企事业单位、社会民众共同参与的新局面。居住类地段城市更新的实施主体可以包括以下情形：物业权利人，或经法定程序授权或委托的物业权利人代表;政府指定的国有平台公司，国有平台公司可由市、区国资公司联合成立;物业权利人及其代表与国有公司的联合体;其他经批准有利于城市更新项目实施的主体。

历史上“毛地出让”的项目更新主体由各区政府做好牵头处置。土地受让人不具备开发建设意愿或能力，但愿意协商由新的主体开发建设的，可报经市政府批准同意，直接变更土地受让人;也可由原受让人成立控股不小于51%的项目子公司，直接变更受让人至项目子公司。

分三种模式更新，文保、历史建筑要保护修缮

对更新地段进行精细化的甄别，区分需要保护保留、需要改造和需要拆除、需要适应性再利用的部分、可以新建的部分，达到片区的有机更新。对于各类文物建筑和历史建筑，采取保护修缮的方式，改善居住条件的同时，按相关法律、法规要求，实现文保建筑、历史建筑的保育、活化;对没有规划保留要求但建筑质量尚可的老旧住宅，特别是成片的多层老旧住宅，采取整治改建的方式，通过成套改造或局部改建、扩建、加层，改善和提升居住条件;对危房也可通过整治改建，进行结构加固或拆除翻建，在实现消险目的的同时改善居住条件。

结合建筑“ 留、改、拆”方式的不同，地段片区更新分为三种模式：

1.维修整治模式。以保护修缮建筑和整治改建建筑为主，没有拆除重建的建筑。

2.改建加建模式。以整治改建建筑为主，可以有保护修缮建筑和少量拆除重建建筑，但片区总体建筑容量与实施更新前基本一致。

3.拆除重建模式。以拆除重建建筑为主，可以有少量保护修缮建筑和整治改建建筑。

提供多途径改善选择，各区可自行制定标准

此外，意见中提出，更新过程中通过自愿参与、民主协商的方式，原则上应等价交换、超值付费，探索多渠道、多方式安置补偿方式，实现居住条件改善、地区品质提升。可以采用等价置换、原地改善、异地改善、放弃房屋采用货币改善、公房置换、符合条件的纳入住房保障体系等方式进行安置。

坚持按区平衡原则，各区政府可自行制定房屋面积确定原则、各类补贴、补助标准、奖励标准等相关政策。

明确城市更新的工作流程

同时，意见还明确了居住类地段城市更新项目的工作过程，可分为六个阶段：前期工作、上报计划、多方案设计、上报方案、实施建设、验收交付。其中经前期研究确定以招拍挂方式供地的项目按现有规定程序实施。

前期工作应明确实施主体、进行现场调查、编制可行性研究方案、 第一轮征询相关权利人意见，须征得不低于90%权利人同意后方可上报计划，计划由市政府专题会研究确定。多方案设计阶段统筹考虑安置方案、资金方案和建设方案，多轮协调互动，形成综合最优方案，并进行第二轮征询相关权利人意见，须征得不低于80%权利人同意后方可上报方案，方案报市政府专题会审核，涉及控详调整的，一并研究确定。

实施建设阶段，实施主体应与相关权利人签订置换补偿等相关协议，按照工程建设基本程序，办理立项、规划、用地、施工等手续，组织建设。验收交付阶段，所在区政府督促项目实施主体完成相关设施的移交、运营管理等事宜，落实置换补偿等协议约定内容。

部分地块可适度放松用地性质、建筑高度和容量

现代快报记者注意到，为了做好更新工作制度保障，意见提出要加强规划政策，考虑到更新项目普遍存在地块小、分布散、配套不足的现实情况，可结合实际情况，灵活划定用地边界、简化控详调整程序;在保障公共利益和安全的前提下，可适度放松用地性质、建筑高度和建筑容量等管控，有条件突破日照、间距、退让等技术规范要求、放宽控制指标。

在土地政策方面，经批准列入计划的城市更新项目，为解决原地安置需求，经市政府同意可以享受老旧小区城市更新保障房(经济适用房等)土地政策进行立项，以划拨方式取得土地。合并纳入更新项目的“边角地”“夹心地”“插花地”以及非居住低效用地，可采用划拨或出让方式取得土地。项目区内符合划拨的建设内容(含保障房)不得低于50%。

有历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目，可以定向挂牌、带方案挂牌或招标方式(综合评分法)供地。对历史遗留的“毛地出让”项目，允许在开展规划条件评估工作后签订补充协议，重新约定开竣工日期、违约责任、土地出让金计算和缴纳方式、补齐土地使用期限等事项。

为整合周边、统筹规划，允许将原土地出让范围周边的“边角地”“插花地”“夹心地”通过“以大带小”方式协议出让，同时测算现规划条件与原规划条件下的土地净地价差，减去原出让范围以外的拆迁、安置、代建公共服务设施等费用，补交土地出让金。