决定房价变化的因素有哪些 未来房价降还是涨

虽然从目前楼市情况来看，房价已经基本趋稳，除少数城市之外，多数城市房价不再上窜下跳。但是，疫情的发生，又给楼市带来了许多不确定性。特别是一些地方采取了刺激楼市的政策，尤其是以人才引进为借口的救市政策，导致房价又出现了一些反复。因此，有人提出问题，决定房价变化的因素到底有哪些，未来房价到底会降还是会涨。

这个问题太大，大得有点难以回答。决定房价变化的因素很多，有市场需求因素，有政府行为因素，有货币发行因素，有经济发展因素，有居民住房观念因素等。

从市场需求来看，由于中国是一个人口大国，特别是中国的城市化步伐在加快，如果要达到发达国家水平，城市人口会大量增加，其对住房的需求也会大量增加。不仅刚性需求会很大、改善性需求也会很大。所以，单纯从市场需求来看，未来的房价是很难下降的。至少，短期内不大可能下降。而对一、二线城市来说，房价还要出现一定幅度的上涨。只是，上涨的速度不会像前些年那样快，幅度也不会像前些年那样大。

从政府行为来看，地方政府对来自于土地开发方面的需求还是很大的，不仅有政绩方面的需求，还有资金方面的需求。政绩方面，房地产开发的即时效应很强，只要开发，就会出政绩，就能拉动经济增长。而实体企业，则过程相对较长，且受市场变化很大。所以，政府从政绩的角度考虑，会推动房地产市场发展。同时，对地方政府对资金的要求来看，且不说如何消化政府债务，仅每年建设所需要的资金，也不可能完全依靠发债和财政收入，土地收入仍然是地方政府建设的主要资金来源。所以，也会从客观上推动房价的上涨。

从货币发行的角度来看，为了应对金融危机和新冠疫情，全球都出现了大水漫灌现象，发行的货币会成为未来全球经济发展的严重问题之一。特别是美国，无限量货币的发行，一定会通过转嫁危机和风险的方式，让其他国家买单。所以，未来全球性通货膨胀是改变不了的事实。而在国内，货币发行也是明显偏多的。原因不是中国爱发货币，而是应对金融危机和疫情影响必须做出的行为，且是为了对冲全球都在量化宽松。否则，会对中国经济极为不利。在通货膨胀压力很大的情况下，对房价的影响也是比较大的，上涨的动力是存在的。只是，这样的房价上涨，是伴随着货币贬值而涨的，非房价的单向上涨，而是与其他物品一起上涨。到时候，居民收入也会较快上涨。

从经济发展因素来看，随着经济发展速度加快，经济总量增大，居民收入增长，特别是居民购买力增强，客观上也会对市场需求产生积极影响。在这样的情况下，房价上涨的内在动力会增强。事实也是，经济发展本身就会伴随着物价的上涨而增长，经济增长也会在一定程度上带动房价上涨。所以，从经济发展的角度来看，房价上涨也是概率更大的方面。

从居民购房观念来看，如果广大居民仍然坚持必须拥有自主产权的住房，而不是租房，那么，市场的需求会很大，供需矛盾会继续存在。如此，对房价的影响也是正向的，推动的。只有当广大居民的住房观念发生变化，购房不成为主要目标，而是选择租房，那么房价上涨的速度会放慢，甚至因为需求减少而出现下跌现象。因此，房价如何变化，需要看居民对待房子的态度，看愿意租房的居民有多少、比例有多大。如果有一半以上的居民选择租房，那么，房价上涨的动力就会减弱。

从房价的内在矛盾来看，目前的房价与居民的收入水平、购买力相比，显然是偏高的，是存在一定水分的。因此，房价上涨过程中，如何消化水分，对房价变化的影响较大。从总体上讲，只要不是外力推动，按照市场需求的实际情况，几年内不应当具有房价继续较快上涨的动力，而需要消化水分。所以，房价难以上涨。

综上所述，房价上涨的压力还是比较大的，需要正确对待。但是，在“房住不炒”定位下，如果能够把地方政府对房地产市场的依赖度降低，房价还是难以持续上涨的，而是会在涨跌互现中逐步进入稳定状态。而从未来来看，房价还是要上涨的，只是上涨的速度会比较平稳。