深圳楼市现“打新”潮 二手房也站上C位

2020年上半年的楼市，可谓是先抑后扬，“乘风破浪”。

一季度遭受疫情冲击，楼市成交几近冰冻。从4月开始，在宽松货币政策和地方松绑政策下，以深圳、杭州等地为代表的楼市回暖入春，5、6月复苏强劲，多城房价上涨幅度较大。

作为中央长期的指导方针，“房住不炒”的基调仍要坚守。进入7月，已有杭州、东莞、宁波三个热点城市出台了调控收紧措施。尽管这些城市收紧调控，对楼市来说究竟是“挠痒”还是有效降温，业内仍有分歧，但政策对冲的信号意义已然显现，这对管理市场预期有很大作用。

预计下半年，楼市政策将更多呈现对冲特征，共同引导市场走向平稳。

房价加快上涨

据中指研究院报告，上半年百城新建住宅均价环比变化呈“V”字形，2月最低，3月起环比涨幅逐渐升高，6月均价15461元/平方米，同比上涨3.16%，涨幅较上月扩大0.17个百分点;同时整个上半年二手房住宅均价累计涨幅为1.72%，呈过热趋势。

其中第二季度房价上涨趋势尤其明显。据国家统计局数据，3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有32个，4月份上升为50个，5月份达到59个。中原地产首席分析师张大伟指出，上半年房价大部分城市累计同比并不乐观，1-6月的数据最多持平或者微涨。但5-6月的数据，确实出现了明显上涨。

进入6月后，活跃城市较多，特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。据中指百城房价榜单，6月宁波房价涨幅居全国之首，成交量也居于高位。

上半年，深圳楼市多次成为全国热点。深圳中原数据显示，6月深圳新房住宅成交3343套，环比上升6.4%;成交面积为33.6万平方米，环比上涨11.5%。二手房时隔四年再次“破万套”，6月共成交10594套，环比上升23.9%，重回2016年3月的牛市水平。

中国房地产业协会数据显示，深圳6月二手房均价突破7万大关，达到74929元/平方米，均价远超北上广20%以上，甚至是隔壁广州的2倍，相比去年底上涨则达14.37%。

除深圳外，杭州是上半年第二个热度飙升的明星城市。上半年，杭州市区新房成交68399套，总成交金额2013.3亿元。其中，6月成交19528套，创下3年来的新房单月最高值;上半年二手房共成交4.3万套，同比去年4.14万套上涨4.02%，环比2019年下半年的3.96万套，上涨了8.77%。

东莞则是这轮上涨城市中令人意外的一个。4月以来，东莞新房、二手房价格齐涨，成交量也居高不下，还有部分小区业主联手“控盘”涨价，炒作氛围浓郁。

房价上涨背后，是一季度经济下滑压力下，各地政府对房地产市场放松了调控。据中原地产数据，累计上半年房地产调控政策次数为304次，基本都是松绑为主，开发商预售资金监管、人才落户等政策，都刺激了房地产市场的复苏和需求的入市。

易居智库中心研究总监严跃进表示，楼市上涨的主要原因来自资金面的宽松，部分城市炒作氛围浓郁。类似深圳、杭州、东莞这类城市，供需结构紧张，房价有上涨预期，限价制造了倒挂，倒挂又放大了需求，市场出现了恶性循环。

多城收紧调控

房价上涨的压力之下，多个地方政府开始给火热的楼市“泼冷水”。

7月2日，杭州率先收紧调控，出台“限摇”，即一户购房家庭同时只能参加一个项目的摇号，向“无房家庭”倾斜，房源保障比例不低于50%;此外，高层次人才家庭优先购房的，限售5年。

这些新政，目的是限制炒房套利者进入市场，为楼市降温。

同日，东莞也收紧楼市调控。以“稳房价”为主，同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%，精装修房价上限为20000元/平方米。此外，还严打捂盘惜售和内部转名行为，遏制楼市炒作风气。

宁波紧随其后，7月6日晚，发布了稳楼市“十条”新政，主要包括扩大限购范围，加强住房贷款审核等。值得注意的是，宁波还将通过严控楼面地价，抑制房价涨幅。

克而瑞指出，与杭州、东莞的政策相比，宁波的政策范围覆盖最广，涵盖楼市和地市;且政策加码力度也相对较大，涉及限购升级、严控地价等诸多方面，基本也算是“拳拳到肉”。

杭州、东莞、宁波都是上半年房价涨幅较大、楼市较为火爆的城市。中央反复强调“房住不炒”，地方政府也“因城施策”出手调控。

严跃进表示，这几个地方政策收紧释放了当前的调控导向，对房地产并不完全就是刺激，一些热点且存在房价炒作的城市会升级管控。若出现炒作等现象，政策升级和收紧都是大概率事件。

但张大伟认为，到目前为止，东莞、杭州的收紧政策，更多是“挠痒痒”，只是针对摇号、限价政策做调整，没有影响市场的购房杠杆。所以预计效果有限。尤其是杭州的新政策，对市场影响不大，预计下半年行情将继续高涨。

而楼市最为火爆的深圳，虽然业内对出台调控的预期强烈，但政府部门至今并无相关动作。住建部在7月初曾赴深圳调研，举行了座谈会，但深圳住建等部门，也没有进一步收紧调控的消息。

克而瑞分析师认为，最近出台的一些收紧措施，主要是为了防止市场过热，其他的热点城市也有可能会跟进，但应该不会出现大面积收紧。后期地方政策出台依旧是偏向宽松。

中原则指出，从市场走势看，房地产看天吃饭，这个“天”是信贷政策，信贷放水的大环境下，楼市将继续维持高位运行。

今年年初，疫情发生后，当全国楼市仍在低迷状态时，深圳楼市却直接进入了“火热”阶段，稳站楼市C位。深圳新房市场频频再现“日光”“秒光”现象;二手房市场也不例外，部分区域成交活跃度在二季度显著提升，二手住宅过户套数在6月份破万，为2016年4月以来首个二手住宅套数破万的月份。

在业内人士看来，在多种因素影响下，预计深圳下半年热度将有所回调，楼市的理性程度会大比例提升，市场大概率会趋于稳定。

上半年多个网红盘现“打新”潮

“疫情发生后，估计谁也没有想到，深圳楼市上半年会如此火热，与周边除深圳外整个粤港澳大湾区的“寂静”，形成鲜明对比。新盘都在降价销售，二手房挂牌一年半载，或降价10%-20%销售，再正常不过了。到5月份开始，东莞楼市才被带动起来。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

今年上半年，跟“打新股”一样，深圳楼市也成了少数人的“打新”游戏。在深圳新房市场，涌现出多个“网红新盘”。据媒体报道，今年3月，万科星城线上开盘，4栋288套特惠房源全部售罄，随后3、4月太子湾·湾玺几次开盘，几乎都是当天售罄。6月，金融街华发融御华府项目推出394套房源，引来8998批客户认筹，中签率仅4.37%。6月下旬，宝安新锦安海纳公馆推出5套房子，共计1191批客户参与诚意登记，抽中比例是234：1。买房堪比股市中新股。

这些楼盘为何如此火爆?为何这么多人参与摇号“打新”?背后的逻辑在于，在这些购房者眼里，“买到即赚到”。

“新房被抢购的原因，无一例外都存在一、二手房价格倒挂的情况。”58安居客房产研究院分院院长张波分析指出，深圳新房市场受限价因素影响，房价往往受到相应限制，而二手房价则更为市场化，更能反映真实的市场供需状况，因而导致新房与二手房价格倒挂现象。一旦出现价格倒挂，即引发抢购。此外，此类项目本身往往在地段及品质上没有明显软肋，也会引发购房者更多关注。

张波还表示，“深圳的部分项目由于是商住性质，不涉及限购，吸引了大批非深户籍人士的关注，也是深圳楼市火热的原因之一。”

深圳中原研究中心统计数据显示，从项目成交金额来看，金众麒麟公馆以53.5亿元成交额获得上半年住宅项目成交金额冠军，其次为招商领玺家园，成交48.2亿元，德弘天下华府位居第三。这三个项目均价都在8万/平方米以上，TOP10中，均价8万元/平方米以上项目达6个，位于南山、福田、罗湖。

不过，在“打新”潮流、部分新盘热销背后，深圳还有许多新盘的去化率却并不高。深圳中原研究中心统计显示，今年上半年，开盘项目数量较去年下滑明显，平均开盘去化率也略低于去年。不仅如此，新房住宅开盘分化依然明显，其中，西部区域宝安、光明推盘项目不多，但少量推盘中，金融街华发融御花园、满京华云著花园表现亮眼;东部区域中，龙岗、坪山等地，推盘项目较多，整体去化不高，但部分项目如恒大城等开盘也较热。

上半年新房市场整体来看，据网签数据显示，今年上半年，深圳新建住宅共成交16727套，同比下降5.4%，成交165.86万平方米，同比下降3.6%。深圳中原研究中心指出，今年上半年个别网红盘吸引全城目光，但整体保持理性，整体去化不及去年。上半年深圳市住建局多次打击炒房，坚持“房住不炒”原则，市场保持理性。预计下半年深圳新房市场供应有望增加，成交也有望稳步上升。

上半年二手住宅成交4.4万套，同比涨超四成

与新房市场相比，深圳二手房市场更能真实地反映市场供需状况。回顾今年上半年深圳二手房市场的表现，在业内人士看来，用“井喷”来描述，并不过分。尤其是深圳部分片区，今年上半年，出现了“热炒”现象。

据深圳中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年，深圳二手住宅共成交44000套，同比上升41.2%。上半年二手住宅成交套数占去年全年的57.0%。

“在疫情影响下，深圳住宅物业再次吸引了有实力的置业者，即使在无楼市政策利好的情况下，深圳二手市场成交活跃度在二季度显著提升。”深圳中原研究中心分析人士称。

聚焦上半年收尾的6月份，从过户数据来看，深圳二手住宅成交套数为10594套，环比上升23.9%，成交面积为90.6万平方米，环比上升28.0%。而这个成交量是2016年4月以来的最高峰。

“上次‘破万套’，还是2016年3月份，那时是近10年来深圳楼市最火爆的时期。即便是去年“双11”取消豪宅税，叠加先行示范区，12月份二手住房成交量为9959套，也没有破万。”李宇嘉称。

深圳中原总经理郑叔伦指出，今年前5个月，新房推盘少，部分客户转向二手房，导致二手房成交量上升，也令二手房市场价格出现上升，上半年二手房价格的升幅明显大于新房，一二手倒挂的情况增加。

市场的活跃，逐步反馈至成交价上，“最惊叹的，要算价格了。2019年底，深圳创下一个纪录，房价达到6万元/平方米，首次超过京沪，成为全国房价最贵的城市。今年，京沪楼市基本在跌价，但深圳的房价又上涨了。”李宇嘉称。

国家统计局数据显示，今年3-5月份，深圳二手房价格环比指数分别为1.6%、1.7%、1.6%，在全国70个大中城市，涨幅分别排名第1名、第2名、第2名;同比指数分别为9.7%、10.3%、12.0%，在全国70个大中城市，涨幅分别排名第5名、第3名、第2名。

深圳房价之所以出现上涨，在张波看来，其原因主要在于，深圳商品房供求不平衡的现象长期存在，在四个一线城市中，深圳的商品房整体供应量最少，但长期以来人口流入却排在前列，由此引发供不应求的现象长期存在，这是推高成交量价的主要因素，“由于新房供应不足，导致二手市场的需求量集中，同步推高了二手房价格的表现。”

张波还指出，深圳作为社会主义先行示范区，区位优势在粤港澳大湾区表现明显，不但自住型需求集中，还引发很多区域外购房群体关注，近两年商住类项目的广受关注即源于此。

值得注意的是，也不乏有部分人群对深圳楼市进行夸张性解读，由此营造出抢房的市场情绪，这也对楼市非理性热度提升起到明显的推波助澜的作用，“这不但不利于维持平衡有序的房地产市场环境，还会对经济稳定发展造成不良影响。”张波称。

业内：下半年热度或将回调，市场趋于稳定

年中过后,楼市竞技进入下半场。那么，深圳下半年楼市，将呈现怎样的发展态势?对此，张波指出，近期深圳开展楼市乱象专项整治，包括人为炒作房价、违规资金进入楼市、二手市场部分房源价格虚高等。可以看出，保持楼市稳定依然是重中之重，也是深圳下半年重点调控方向。

“对于深圳楼市来说，中短期通过行政化手段对市场进行调节，会对楼市尤其是房价的非理性上涨起到重要作用，长期来看，依然需要通过增加供给手段保持供求平衡。”张波称。

基于此，张波预计，今年下半年深圳土地供应量有望增加，同时邻近深圳的惠州和东莞也会加大新房的供给力度，以承接外溢性需求，在多种因素影响下，预计深圳下半年热度将有所回调，楼市的理性程度会大比例提升，市场大概率会趋于稳定。易居研究院智库中心研究总监严跃进亦表示，后续深圳要积极增加供地，以促进房地产市场的平稳健康发展。

(新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 柳宝庆)