上海土地交易半年报：疫情发生之后 68块产业用地流向了哪里

在68幅挂牌土地中绝大多数“自带门槛”。松江区永丰街道工业区两幅地块在挂牌时，出让要求中已经注明“准入产业类型：广播、电视、电影和录音制作业”。最终竞得企业为上海策湾文化发展有限责任公司，项目首期用地约77亩，将用于长三角国际影视中心建设。

前沿产业是经济增长的“发动机”。走高质量发展的上海，特别是在疫情影响下，最青睐什么样的“发动机”?

土地配置能够引导产业发展。这类土地包括工业用地、科研用地和仓储用地，在上海统称为产业用地。今年土地交易的上半场刚刚落幕，我们从中可以读出一些信号。

解放日报·上观新闻记者对上海交易市场官网公开资料进行分析发现，在上半年挂牌出让的197幅土地中，产业用地以68幅占比35%。从出让规模到出让节奏，比往年同期更大更多，而且亮点满满——

不少土地在出让的时候就“自带门槛”。竞得公司“自身素质”都不错，集中在半导体、新能源、先进制造等领域，其中不乏科创板企业。在地区分布中，临港新片区占得鳌头。

上半年产业用地供应同比上扬66%

今年上半年，上海加大招商引资，产业用地供应不降反增。去年1月至6月，共有41幅产业用地挂牌出让;今年增加到68幅，同比上涨66%。

历经疫情，经济形势不可避免产生波动，但是重点产业企业依然看好上海。在68幅挂牌地块中，已经有47幅觅得心仪之选。特别是从4月份开始，土地成交节奏加快，二季度出让成功的土地达到39幅，是一季度的5倍。业内人士认为，土地成交量除了受供应影响以外，也在一定程度上反映了经济复苏之势。

为何今年产业用地市场比往年热闹些?背后有一只“看不见的手”在调节。

近年来，上海紧盯重点领域、重点企业、重大项目，出台多项政策，加快项目落地，促进先导产业引领发展、传统产业赋能升级、战略性新兴产业培育成势。对冲疫情影响，上海在今年4月份又出台“扩投资20条”，发挥投资的“逆周期”调节作用。其中就涉及到土地供应计划要夯实，年度土地供应量也有所增加。

记者梳理发现，47幅成交土地占地面积超过328万平方米，全部为“零溢价”地块。政策优惠，为企业降低成本，并反过来优化区域产业结构。

5月27日，“松江区工业区V-58号(新城C02单元04A-06号)地块”由上海珑睿信息科技有限公司，以起拍总价2.37亿元竞得。许多人没听过“珑睿”，但它背后公司——“腾讯”为人熟知。今年3月，“腾讯长三角人工智能超算中心及产业基地项目”计划落户松江。这个总投资超150亿元的项目，正是由专门项目公司““珑睿”运作一揽子事宜。

官方资料显示，该项目计划建成至少2.5万个7千瓦等效机柜，形成100家以上企业规模的人工智能产业园。以打造超算枢纽为契机，腾讯及其合作伙伴，将发挥各自资源优势引入优质 AI 企业，腾讯长三角 AI 加速器、腾讯科恩实验室也要落地松江，打造 AI 产业生态，推进松江成为长三角人工智能产业高地。

产业用地的配置，也为上海创造更多公共空间、优化空间布局“预留空间”。今年上半年挂牌出让的最大工业工地——“崇明区长兴造船基地二期工程(第一阶段)地块”，由央企沪东中华造船(集团)有限公司竞得，占地2136亩。这也意味着，沪东中华造船厂将正式从黄浦江畔迁出，预计将释放65.06公顷面积，为黄浦江滨水岸线再添一块珍贵的“大衣料”。

新片区“经济密度”“临港效率”双增加

今年上半年，上海挂牌出让的产业用地基本都在郊区。浦东挂牌的产业地块最多，共有22幅，占比超过1/3。其次是松江15幅，宝山7幅，金山和嘉定各5幅。中心城区的仅有3幅，分别位于普陀和长宁。

如果按照战略区域来测算，临港新片区以18幅土地、占比1/4的出让强度“独占鳌头”，表现亮眼。这也意味着，上海在国家战略区域的经济密度和投资强度，有了显著提升。

近日一批重点产业项目已经在临港新片区集中开工，瞄准产业发展“卡脖子”的关键技术环节。比如，上海蓝湾进平新能源科技有限公司将在新片区研发和制造新能源汽车动力储能装备系统，从而填补新能源汽车产业电池、电机、电控领域的结构短板。

值得注意的是，上述土地交易也走出了“临港效率”。6月18日，上海上飞飞机装备制造有限公司竞得一幅“自贸区临港新片区临港重装备产业区C07-05地块”，7月7日已经启动开工，从拿地到开工仅20天时间。无独有偶，上海蓝湾进平新能源科技公司负责人也惊叹于速度之快，企业从签约到拿施工许可证只用了4个月。“新能源行业日新月异，需要尽快建厂，尽快生产，尽快打入市场”。

这些都得益于上海促进重大项目的机制创新。疫情打乱了不少企业计划，一些协商沟通与签约步骤改为线上进行。为了保障企业按时推进，“店小二”们的跨前服务成为今年重点。

产业地块出让流程涉及十几个环节，环环相扣，需要专业严谨的审核。通过产业项目关口前移、并联审批、提前告知承诺、区域化评估等方式，加快审批流程、提升服务质量、缩短投资周期，争取让项目“拿地即开工”。

土地“自带门槛”主动寻找心仪企业

成交的47幅土地最终流向了哪些行业?记者梳理发现，42家竞得企业来自15个门类，行业呈多元化趋势，但是都具有鲜明的“高科技”色彩。其中还不乏科创板企业。

上海正在推动集成电路、人工智能和生物医药三大重点产业。出让土地体现了这一趋势，如乐普生物科技有限公司是一家肿瘤免疫医疗研发商;又如，上海临港科技创新城经济发展有限公司将打造临港科技绿洲人工智能产业园。把项目落户临港的盛帷半导体设备(上海)有限公司来自集成电路产业。而它的母公司盛美半导体，是一家科创板受理企业。另一家科创板受理企业是上海宏力达信息技术股份有限公司，业务聚焦智能电网、信息技术及能源管理领域。

上半年唯一落户中心城区的科创项目，位于桃浦创智城。地块毗邻地铁11号线，临近上海西站，周边基础设施齐全，竞得公司上海为奇科技有限公司。奇科技公司母公司“烟台睿创微纳技术股份有限公司”，是中国首批、山东省首家科创板上市企业，主要从事于非制冷红外成像与MEMS传感技术开发，是国内非制冷红外探测器的领军者。

此次受让地块将建设睿创上海研究中心项目，产业定位为新一代半导体芯片及器件的设计与研发中心，主要从事设计研发、少量样品的测试及销售，试产品及产品的生产、封装环节外包。

特别的是，这42家企业中有相当一部分属于土地的“目标客群”。记者从上海市规划资源局了解到，破解空间资源紧约束的瓶颈，上海从2018年起加大政策创新支持力度。2019年首次推出产业用地“标准地”，特征是拥有明确的产业导向。如今这类供应已经常态化。

记者梳理发现，在68幅挂牌土地中绝大多数“自带门槛”。松江区永丰街道工业区两幅地块在挂牌时，出让要求中已经注明“准入产业类型：广播、电视、电影和录音制作业”。最终竞得企业为上海策湾文化发展有限责任公司，项目首期用地约77亩，将用于长三角国际影视中心建设。

这种出让方式更规范高效，也代表着招商手段发生改变。传统招商是先找项目再选址，较长的洽谈周期往往降低了落地速度。现在土地拟出让的信息，提前公示先于招商洽谈环节。指标形成产业用地标准化准入信息并发布。意向用地企业可凭企业生产经营情况、拟投入产业项目情况等材料相关提出申请，经确认后，即可进行地块交易环节。这类土地通常带有较高的“KPI考核”要求。