各地调控加码 后疫情时代楼市政策从严重构

在上半年部分城市出现房价涨幅扩大等现象的背景下，全国多个城市进入7月以来，接连释放房地产政策，杭州、南京、宁波、深圳等楼市较热的城市采取多种措施限制投资投机资金，并保障刚需。

对当前房地产市场出现的新情况新问题，7月24日，国务院房地产工作座谈会召开，重申“房住不炒”定位，提出时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制，保持房地产市场平稳健康发展。

受访专家表示，近期部分城市房价不降反涨，超乎市场预期，预计下半年政策面会有所收紧，关联领域也会给予政策收紧，尤其是银行金融等部门，下半年风向或会生变。

保刚需、堵炒房

据不完全统计，截至7月25日，全国已经出台了14次楼市政策。在此轮各地的调控政策中，对刚需的倾斜政策较以往更加明显，细化了相关保障政策。

如杭州在7月2日的《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》中提到对“无房家庭”的倾斜力度，“明确均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对‘无房家庭’的房源保障比例一般不低于50%”;宁波规定房产企业提供不少于50%的可售房源供“无房家庭”优先认购。

7月23日，南京出台的政策直接要求商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。今日，南京又将相关政策进一步细化。

图片来源：南京市司法局网站截图

28日，南京司法局、南京住房保障和房产局联合发布《关于做好人才优先选房及支持刚性购房需求工作的通知》，针对人才、无住房家庭(本市户籍)、普通购房人，发布了摇号、选房的具体细则。

“以前没那么精细，都是粗线条限制的。”亿翰智库研究总监于小雨表示。“保障无房户的购房需求在近期的调控中表现明显。”58安居客房产研究院分院院长张波向记者分析，由于新房限价因素的存在，导致部分区域一二手房倒挂现象时有发生，由此也带动了投资性需求增加，加剧了供需矛盾。

张波预计，无房户优先原则亦是楼市调控下半年的重点，预计这一政策会落实和覆盖的城市还会进一步增加，这一政策是对落户政策、人才政策在房产层面承接性体现。

而在保障无房人群的购房需求的同时，各地的政策还在更大力度地打击不合理投资需求。

深圳、南京、杭州等城市的政策中，对“假离婚”“假落户”等问题打上了补丁。如深圳规定，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;而杭州则拿出了人才购房五年限售的政策。

调控或仍将分化演绎

成都被认为或许是下一个将迎来调控的城市。

张波表示，“万人摇”等认筹率过高的城市出台政策调控的概率在提升，7月已经在杭州、南京、宁波等城市都有所体现。“这类城市由于新房限价因素导致一二手房价出现倒挂，拉动非理性投机性购房需求快速增长，导致短期内楼市热度快速攀升。预计未来这类城市出台这些政策的可能性极大。”

易居房地产研究院发布的《2020上半年中国百城房价报告》显示，上半年，32个二线城市新建商品住宅成交均价为15372元/平方米，同比上涨9.6%，涨幅与2019年总体相当。但部分二线城市房价上涨幅度较大，尤其是一些出现“万人摇”现象的城市，如杭州、南京、成都等。

“今年上半年，这三个城市房价同比涨幅分别为11%、10%和21%，其都是近期政策收紧或预计收紧的城市。”该报告指出。

在7月24日的房地产座谈会上，参会的10个城市中便有成都。“参加座谈会的城市预计后续政策会收紧，尤其是近期没有出台政策的城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

在多个热门城市出台购房收紧政策的背景下，也有城市在适当放松。

长春在7月21日发布了调整住房公积金个人住房贷款第二次贷款利率的通知，8月1日起，新增第二次申请住房公积金个人住房贷款的，贷款利率执行同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

7月22日，长春又发布通知称，在长春市三环区域内，二手住房交易不受购买时间限制。

“从全年来看，我们统计的政策数据依然显示放松的城市数量更多，而收紧的依然集中在部分热点城市和区域。”华泰证券研报显示，以深圳为代表的个别城市出现一定的收紧，核心在于城市房价或地价出现相对较热现象，但个别城市新政依然属于“因城施策”的范畴，并不代表全国政策导向。

下半年金融市场或收紧

7月24日的房地产座谈会上明确提出“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。”

张波表示，由于今年市场流动性明显增强，资金的获取成本出现明显减少，部分资金通过非正常渠道开始流入房地产领域，对于房价拉升作用不容忽视，除了在金融市场加大查处力度外，从制度上对房价形成有效监管也是重中之重。

7月28日，据21世纪经济报道，央行近日向各大银行下发了关于线上消费贷款的调查通知，旨在了解线上消费贷款有多少流入楼市。

事实上，4月份深圳楼市火热、房价上涨之时，央行深圳中支便曾要求各银行对房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况进行自查。

有资深房地产人士向记者透露，“现在上海开盘的项目会看下买房人近期有没有贷过消费贷，如果有，银行审核会很严，一般建议还上。”

“下半年预计房地产金融市场会收紧，无论是开发贷款还是个人按揭贷款等，都有可能面临额度收紧、放贷节奏放缓等风险。”严跃进向记者表示。

亿翰智库直言，座谈会提出防止资金违规流入房地产市场，意味着加强对贷款资金的管理充分说明融资环境收紧的趋势短期难以改变，3、4月份出现的融资宽松现象仅仅是救企举措，扑灭行业对融资放宽的幻想。