交房时被要求先付物业费 买房人状告开发商

(通讯员 周海云 记者 顾元森)交房时买房人被要求先缴纳物业费，这已经成了不少开发商交房时的通行做法。但这一做法真的合法吗?江苏高院网站公布了一起案例，海门法院判决某房产公司支付买房人王某逾期交房违约金75260元。

据了解，2016年7月1日，王某购买某房产公司开发的商品房一套，双方在商品房买卖合同中约定交付时间为同年8月1日。合同订立后，王某于2016年11月15日付清房款，并于次月领取了产权证。交房过程中，该房产公司委托某物业公司项目部统一办理交房手续，期间物业公司要求王某交物业管理费，双方对交付房屋钥匙时是否先交物业费产生争议。2018年1月9日，王某书面通知房产公司要求办理房屋交接手续，该公司书面回复：“1.合同约定2016年8月1日为房屋交付期，但您一直没来收房。2.房屋交付由物业有限公司项目部统一办理。物业已多次电话催促您过来办理交房手续，但至今未来收房。3.请您在接到此回复后立即至物业项目部办理交房手续，并缴纳2016年8月1日至2018年1月10日期间的物业管理费合计5909.2元，否则引起的一切责任由业主自行承担。”为此，双方交房未成。2019年1月4日，王某到海门法院起诉，要求房产公司支付逾期交房违约金。

海门法院法院经审理认为，合同约定交房时间为2016年8月1日，王某付清房款时间为2016年11月15日，根据合同补充协议相关约定，法院确定房产公司交房时间应为2016年11月18日。交房条件达成后，房产公司没有按合同相关约定向王某发书面通知，且设定预交前期物业费作为交付房屋钥匙条件，导致交房未成，房产公司应承担逾期交房的违约责任。房产公司称王某应交前期物业费后才交房屋钥匙，商品房买卖合同中并无此项约定。据此法院判决，房产公司支付王某逾期交房违约金75260元。

法官表示，实践中，基于开发商与物业公司或存在关联关系，开发商委托物业公司交房的情形较为常见，但物业公司交房时要求买受人预缴物业费用，方可领取钥匙，这种交房规则是否合法?一般而言，开发商基于其与买受人签订的商品房销售合同，负有向买受人在一定期限内交付房屋的合同义务;但物业服务合同关系一般形成于业主方与物业公司之间。换言之，商品房销售合同与物业服务合同是两重法律关系，两者无必然交集，如商品房销售合同中对预缴物业费无特别约定，则买受人收房时无需先行缴纳物业费，开发商以此拒绝交房造成买受人迟延收房的，应由开发商承担逾期交房的违约责任。