常州楼市“踩刹车”

调控靴子终落地、地王土拍“紧急终止”……在苏南板块“隐秘的角落”中，龙城常州正在上演“楼市风云”。

“7月去看房子，我嫌价格贵了，8月底下手，同一套房1个月时间就涨了10万”，来常州多年的老何，因担心楼市调控政策出台，最终抢在8月31日晚签下了购房合同，虽然常州在10天后才发布楼市新政，但“抢跑”的远不止老何。

克而瑞常州数据显示，在9月11日常州出台楼市新政当天，“网签备案量就达到了1739套，达到了平日的10倍之多”，但在此后，当地网签备案量“应声而落”。

其实自3月以来，常州楼市一直处于升温状态，克而瑞数据显示，8月，常州主城区商品住宅成交量为70.02万平方米，同比增加78.54%，成交均价为20036元/平方米，同比上涨19.94%。

《中国经营报》记者注意到，在常州楼市热度不减的另一面，中介声称热门项目需交“50万更名费”“11层洋房交房时变成20层高层” 涉嫌销售欺诈等乱象，亦成为市场关注对象。

热门项目需“50万更名费”

“单价大概在4.5万～4.6万元/平方米，你拿到哪一个单元哪一个号，上面备案价多少就是多少，还要交50万元更名费和两个点的中介费”，近日，有中介如此向记者介绍购买常州热门楼盘——九洲南广场项目的“门道”。

据悉，2018年10月，常州南广场建设有限公司以40.3亿元拿下常州火车站南广场南侧JZX20181901号地块，楼面价为8448元/平方米，天眼查显示，拿地企业为江苏九洲投资集团有限公司(以下简称“九洲集团”)100%控股企业。

梳理可知，除了靠近地铁等便利交通条件外，九洲南广场南侧也靠近常州市区绿肺红梅公园，但让龙城人民趋之若鹜的最重要因素，则是该项目号称坐拥博爱路小学、二十四中“双学区”的优势。

而在记者近日走访九洲南广场项目售楼部，也被告知已不接待客户，看房需前往九洲新世界一楼南中庭展厅，而在该展厅，销售人员声称，房子已售罄，下一批开盘可能需要到明年年初。

但是常州新建商品房信息公示系统显示，截至9月17日，九洲南广场项目5幢、6幢、9幢、26幢及28幢，均有房源处于未备案状态，其中有多幢楼开盘日期距今已有几个月时间。

“售楼部直接说没有房子，然后他们内部资源，放到我们中介这，一套一套消化，”上述中介人士声称，“售楼部卖房子，只能按备案价格走，赚什么钱呢，更名费就更赚不到了。”

对于50万元更名费的去向，上述中介人士称，该笔费用不开票据，“给专门搞到这套房子的人，比如他们销售的领导，或者跟这个项目有关联的人士”，在购房者与房源所有者、中介签订三方协议后，可去售楼部看房选房，购买不成功，将返还相应资金，但该名中介此后联系记者称，更名费已经变更为32万元。

而“购房先交200万”的传闻，记者也在九洲南广场销售人员处得到验证，购买上述项目，需先认购九洲集团200万元的基金产品，而该基金产品附带的一条权益就是可优先购买九洲南广场项目，不过销售人员也表示，“可以不购买，这个没有强制。”

不过有意思的是，该销售人员对记者表示，需要以其集团领导的名义去购买基金，但包括“权属、各种数据、权益书等”都归购房者，“只是挂他们名字而已”。

而中国证券投资基金业协会官网显示，编号为SCF160的常州九洲创星创业投资合伙企业(有限合伙)、编号为SD4584的江苏九洲投资集团创业投资有限公司，其基金类型皆为创业投资基金。

对于中介声称的50万元更名费等问题，记者此前致函九洲集团，并致电其集团综合部，但是截至发稿，未获得回复。

值得注意的是，常州在9月11日出台的楼市新政规定，对房企及中介机构囤积房源、价外加价或收取其他费用等行为，将分别采取停止价格申报和预售证发放等处罚或处理措施，“并将其违规违法行为纳入不良信用记录，公开曝光”。

多个项目现“偷面积”现象

楼市整体升温的大背景下，常州多个楼盘项目也打起“偷面积”的擦边球。

“这是内飘，属于赠送的面积，你可以直接给打掉，高度能和地面一样平，或者你在这里打个飘窗柜，也可以增加储藏空间”，在位于常州经开区的锦艺天章项目样板间，陈涛热情地介绍这套110平方米房源的增加面积之道。

据陈涛介绍，上述飘窗面积大概在2.3平方米左右，“整个主卧加上卫生间应该是17～18平方米，如果加上飘窗面积，相当于整个房间面积可以达到20多平方米”。

不仅如此，陈涛还表示：“当时工程队跟我们说的时候，飘窗就是专门设计成这个形态，可以打掉，不会伤及房体结构”，其同时声称，“包括旁边空调外挂机所在地方，都是可以打掉的”。

“锦艺集团严格按照国家法规政策执行，一切以购房合同约定为主，从未将‘多出面积’此类作为销售承诺或话术卖点”，锦艺置业如此回复称。

尽管锦艺天章在“增加面积”上颇有“章法”，但是其去化情况却并不理想。

常州新建商品房信息公示平台显示，截至9月17日，锦艺天章发证日期在8月11日的19幢等房源，全部处于未备案状态，不仅如此，发证日期在7月17日的20幢等，共296套房源中，目前仍有217套房源处于未备案状态。

在常州楼市火热的大背景下，首进常州即遭遇去化不甚理想的房企，除了锦艺置业外，还有三盛地产。

近日，记者走访位于武进高新区的三盛璞悦湾项目，在一套89平方米房源样板间内，销售顾问刘易指着一间布置温馨的“儿童房”中间位置向记者介绍称，

“后期是有一堵墙在这位置，是有窗户的，你需要把这堵墙给拆掉”。

记者注意到，在该套房源89平方米的户型图上，样板间布置成“儿童房”的位置，其实是由储藏室与设备平台组成，卧室仅有主卧与次卧两间，但是三盛璞悦湾的户型图纸仍然清晰标明，“三房二厅二卫”，刘易也称，“就是小三房户型”。

尽管如此，但常州新建商品房信息公示平台显示，三盛璞悦湾发证日期在1月10日的1幢、4幢等全部308套房源，截至9月17日，仍有63套处于未备案状态，而发证日期在5月22日的214套房源中也有68套处于未备案状态。

对此，记者此前致电致函三盛地产相关负责人，但是截至发稿，未得到正面回复。

楼市调控靴子终落地

“我去年买的时候单价1万多元/平方米，今年涨到2万多了，差不多翻了一倍吧”，在常州跑运输生意的老张感叹道，常州房价近年来涨得很快。

而更热的现象，出现在土地市场，相关数据显示，截至2020年7月20日，在常州26宗万元地块中，今年拍出的万元地块就达到15宗，2018～2019年，常州拍出的万元地块，仅为6宗、5宗。

“常州今年地价是有明显上涨，但楼市不像南京、杭州、宁波这样火爆，常州是没有万人摇的 ”，常州当地一行业观察者也认为，“常州市场确实是有热度，今年量价都有上行。”

但8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，常州成为6个参与的城市之一，仅仅两天后，起始楼面价达到20009元/平方米的青龙2-1地块终止挂牌出让。

9月初，记者走访位于竹林北路南侧、龙锦路西侧的青龙2-1地块，发现其东邻紫荆公园，北靠天宁区政府，与外界对其的高度关注不同，其被围墙包围的地块，高低不平，空留裸露的尘土与肆意生长的野草，场内寂静无声。

而在当地参与住建部会议半个月后，9月11日，常州发布楼市调控政策，“为坚决遏制投机炒房，促进楼市平稳发展”，将从9月12日起执行该政策，核心内容是，二套房首付比例提高到60%，限售期限增加至4年。

值得注意的是，在上述政策出台当天，常州楼市再度上演火热一幕，当地网签备案量达到1739套，规模为平日数据的十倍之多，而在新政实施前夜，当地购房者熬夜买房、售楼部“挑灯作战”等也并不鲜见。

但常州楼市的“刹车”效应，此后迅速显现，同策常州数据显示，在9月7日-9月13日期间，常州商品住宅成交量环比下滑25.42%，而此前一周，“抢跑”的当地居民，将该项数据推高至环比上涨51.98%。

行业人士则认为，常州楼市新政，虽然从遏制投机炒房、加快供地节奏等多个方面入手，对当地楼市“热度”能够起到一定的“降温”作用，但长远来看，常州楼市仍会保持一定“温度”。

值得注意的是，在常州发布楼市新政后的首场土拍中，9月14日，中南置地历经30轮报价，以溢价率37.8%的代价拿下新北区孟河镇金府路南侧、永泰路西侧地块。

(陈涛 刘易为化名)