2020年土地市场盘点：居住用地成交额突破6万亿

回望2020年的土地市场，从年初的短暂停摆，到年中的熙攘热闹，从8月份的急转直下，到年尾的平稳过渡，土地市场似乎逐渐走出了疫情的影响。

贝壳研究院近期统计整理数据显示，2020年全国居住用地成交金额突破6.1万亿元，同比增长14.6%，其中成交规划建面19.4亿㎡，累计同比增长0.3%。

这其中既有2020年上半年土地政策宽松的影响，又与当前企业融资成本偏低密不可分。

2020年上半年，全国共有38城43次出台土地出让金延期缴纳或分期缴纳的相关政策，2020年全国成交的居住用地中，单宗地块成交金额超百亿的有7宗。

进入下半年，土地市场风向突变，多地政府接连收紧楼市政策，“三道红线“的出台更是开始潜移默化的影响企业拿地的节奏，“由热到温”成了2020年下半年土地市场的明显趋势。

土地市场逐步降温

根据诸葛找房数据显示，2020年第一季度到二季度全国市场成交楼面价持续上涨，且达到自2016年以来的历史最高点。2020年第二季度楼面价达4672元/㎡，同比上涨7.89%。

该机构认为，楼面价的上扬主要是由于疫情后大量优质的地块的放出，拉动整体楼面价提升。

贝壳研究院数据显示，土地累计溢价率自2017年起开始逐渐收窄，到2020年疫情稳定后，累计溢价率恢复到15%的水平，并保持稳定，土地市场先于新房市场开始回暖，从而带动新房市场住进进入恢复期。

5月，土地市场冲击2020年成交顶峰之后开始呈现回落趋势，8月“三道红线”出台，部分“档内”的房企拿地节奏基本未受影响，于此同时，踩线房企下半年拿地节奏则明显放缓，其中“三道红线”的12家试点房企淡出土地市场的表现尤为明显。该诸葛找房数据显示，全国成交规划建筑面积为32984.13万㎡，同比下跌8.27个百分点。

克而瑞地产研究数据显示，截止至2020年第四季度，各能级溢价率均已经跌破15%。其中，一线城市溢价率再度回归至10%以下，二线城市也在调整供应结构、改变拍地方式的影响下溢价率降至11.4%，三四线城市溢价率也降至14.5%，土地溢价率降至相对低位。

限竞房进入二、三线城市

做为“稳地价、降房价”的成功案例，限竞房自2016年成功在北京市场投放以来，对房价起到了良好的调节作用，2020年宁波、南京、东莞、无锡、杭州、沈阳、长春、唐山、银川、衢州等是十城出台政策明确要求加强“限房价”地块出让，限竞房不再是“北京特产”。

部分强二线城在调控政策中再次强调加强限房价地块的入市，预计未来二线城市限竞房地块仍将持续供应，占比或将持续提升。限竞房产品正在从一线城市逐渐向二三线城市推广，未来以稳房价为目的的限竞房项目将成为市场重要的产品类型。

贝壳研究院数据显示，从成交结构来看，2020年二线城市及深圳限房价地块(含共有产权房及安居型住房)成交规划建筑面积占比达到近3年来最高值，限竞房项目预计2021年后在二线城市新房市场呈现井喷状态。

2020年28座城市有“限竞房”地块的出让，其中本年度“限竞房”地块成交规划建筑面积占居住用地成交总量比重最高的为深圳，达77.0%，较2019年增加29.6%。

作为“限竞房”的始发地，北京由于2016-2019年持续大量出让“限竞房”地块，导致限竞房项目存量及供应比例仍然较大，因此2020年北京限竞房地块供应有所减少。

2020年北京宅地市场成交宅地48宗，规划建筑面积603万平方米，同比下滑6%。其中，限价宅地8宗，规划建面95万平方米，不限价住宅用地36宗，规划建面450万平方米，共有产权房用地4宗，规划建面58万平方米。近3年限价宅地成交面积占比逐年下降，2020年限价宅地成交量仅为整体市场的16%。

贝壳研究院分析称，“仍有65%的限竞房产品等待去化，按照当前去化速度计算，限竞房产品至少需要5～10年才能去化完毕。”

部分购房人认为，“限竞房”难逃与“经济适用房”同样的命运，即将走出房地产历史的舞台。但从北京市场及全国整体形势来看，限竞房项目短期内不会退出北京市场，它仍将扮演重要的房价稳定器的角色。