房企融资环境全线收紧：一季度40家房企融资总额下滑19%

2021年以来，“三道红线”融资新规叠加“两道红线”房贷集中度管理政策，房企融资供需两端均受到限制，房企融资环境可谓是全线收紧。

4月13日，同策研究院公布的《一季度40典型房企融资利率排行榜》显示，一季度40家典型房企融资总额为1917.93亿元，同比2020年一季度大幅下滑19%，在国家持续推行房地产行业降杠杆，房企债券融资调控持续从严的大背景下，一季度40家典型房企中仅25家房企公告中披露具体融资利率，融资成本从2.7%至11.95%不等。图片来源：同策研究院

从同策研究院公布的数据看，融资区间跨度大的房企并不多，即最低利率与最高利率的排列分布几乎一致。

具体而言，一季度25家发布融资公告的房企中，碧桂园、越秀地产、招商蛇口、万科A、中国海外发展的综合融资成本较低，在25家房企中排名前五，其中碧桂园的最低融资利率为2.7%;建业地产、荣盛发展、当代置业、花样年控股、富力地产的综合融资成本较高，排名最后五位，其中富力地产的最高融资利率为11.75%。

从25家房企融资利率明细来看，一季度内公开披露融资利率的共49笔，其中融资利率5%以下的共计26笔;融资利率在5%-7%之间的共计11笔;融资利率7%-10%之间的共计8笔;融资利率10%以上的共计4笔。

结合最新三道红线的踩线情况，融资成本低的房企几乎都在绿档或黄档，而融资成本高的房企几乎都在红档或橙档。图片来源：同策研究院

“三道红线”是指去年8月监管部门对重点房企资金监测和融资管理规则，按照“红、橙、黄、绿”四档管理，并据此设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

根据规定，如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加;触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%;触及一条，增速不得超过10%;均未触及，不得超过15%。

结合同策研究院数据来看，其监测的融资成本较高的房企中，如中国恒大、富力地产为红档，踩中全部三条红线;当代置业为黄档，踩中两条线。

同策研究院报告指出，这些房企一直以来执行较为激进的融资策略，自身的负债率已经很高。以富力地产为例，富力地产剔除预收款项后的资产负债率为76.66%，现金短债比仅0.4，净负债率高达145.71%，短期内富力的偿债压力非常大，一季度富力的融资成本几乎都在10%以上。但从历史数据来看，2010年富力地产的加权融资成本仅5.3%，这几年来，富力地产屡屡面临巨额债务“缠身”、债券告急、销售收入下滑等困境，除了规模和增速之外，富力的债务和资金状况是长期以来业界关注的重点。从财报显示，为了“降负债、去杠杆”，富力2020年同时展开包括加快销售回款、实现H股全流通、出售资产等动作，成效显著，2019年富力地产的净负债率达到198.9%，2020年末净负债率降至145.71%，大幅下降53.2个百分点，对后期富力的融资成本利好。

从房企融资渠道来看，境外融资成本相对较高，境内融资成本有所回落。以公司债为例，境外发债融资成本相对国内发债高。从具体融资事件而言，当代置业在1月份发行的一笔0.77亿美元的优先票据，利率11.95%，是所监测融资期间中融资利率最高的一笔。此外，富力地产在1月、2月份发行的两笔共8.25亿美元优先票据，利率均高于11%;而融资成本最低的为碧桂园1月发行的5亿美元优先票据，利率均低至2.7%。

整体来看，2021年一季度美元债融资成本有所下滑，其他债权融资、中期票据等创新型融资渠道融资成本相对较低，融资利率大多处于5%以下。