首创置业退市答卷：净利、红线与私有化之后

7月以来，首创置业退市的消息持续发酵着。

8月4日，首创置业率先公布中期业绩，这家国企交出的退市“答卷”，成为投资者讨论的话题中心。

数据显示，2021年上半年，首创置业录得营业收入为110.13亿元，较去年同期增加约19%;归属于母公司股东的净利润为2.26亿元，较去年同期减少73%;基本每股收益为人民币0.01元。

仅从业绩来看，首创置业交出的表现不算亮眼。

纵观首创置业近年发展路径，销售业绩徘徊不前，盈利下滑，现金流、负债承压……背后的压力不言而喻。

现在选择了隐退的首创，退市后将如何发展?或许，这一纸公告能给出答案。

盈利与规模

“首创置业谋取健康的、可持续的发展之路，不再盲目追求体量、规模，甚至速度。”今年三月的业绩会上，首创置业董事长李松平如是说。

尽管2021年不再设限，但回顾前几年可以发现，制定新年目标是首创置业经营过程的常规操作。

2018年，首创置业提出了750亿元全年销售目标，最终实现706.4亿元，完成全年目标94.19%。

从这一年开始，首创置业连续三年与销售目标失之交臂，2019年和2020年均未完成800亿元目标。

从此，“八百亿”成为首创一直跨不过去的坎。

数据来源：企业财报、观点指数整理

2021年上半年，首创置业实现签约面积174.3万平方米，签约金额人民币402.7亿元，同比增长19.5%，签约均价2.3万元/平方米，其中操盘项目签约销售额占比近80%。

一般而言，下半年房企供货节奏普遍会提高，供货量也有所增加，特别是在四季度集中供货节点，成为业绩冲刺的有力保障，首创置业也是如此。

如果下半年能够维持供货节奏，这也意味着2021年首创置业有望突破800亿元。

除了规模，一直以来，首创置业的利润表表现也是资本市场讨论的话题。

翻看近几年财报可以发现，首创置业营业收入整体呈现增长态势，但利润始终是负增长，今年上半年走势同样如此。

数据显示，上半年，首创置业录得营业收入为110.13亿元，较去年同期增加约19%;营业利润为6.52亿元，较去年同期减少约43%;归属于母公司股东的净利润为2.26亿元，较去年同期减少73%。

某种程度上，首创置业的利润指标下滑与行业周期、业务结构有关。

作为北京市国资委所属大型国有企业集团，过去一段时间，北京及周边城市是首创置业理所当然的重仓区域，巅峰时期在该地区的新增土储占比超过七成。

重仓环京一带也为首创置业带来了相应的业绩，直至目前，京津冀地区贡献的业绩仍占第一位，今年上半年销售额达到185.13亿元，占总销售46%。

但是一直不愿意走出舒适区，一方面导致规模始终无法做大;另一方面，区域调控来临，容易出现“一子错满盘皆落索”的结果。

2017年开始，北京正式开启“五限时代”，楼市调控力度空前，重仓北京的首创受到了极大影响。

首创置业管理层也曾直言：“2017年调控政策在这三个城市力度较大，可能影响了公司销售增速。”

红线与退市

近两年来，中国房地产行业进入深度调控的阶段，随着房企“三道红线”、银行“两道红线”等政策相继落地，如何降杠杆成为众多开发商思考的问题。

从去年全年数据来看，首创置业扣除预收款后资产负债率为74.3%，同比下降1%;净负债率达到124.4%，同比下降35%;现金短债比为1.1，同比上涨0.1。由此看来，首创置业依旧踩中“两道红线”。

为了降低负债，首创置业尝试过多种方式，包括减少拿地、出售资产，甚至在年初将旗下全部奥特莱斯业务转让给首创集团。

拿地方面，上半年首创置业取得上海松江区与青浦区两宗地块，拿地代价为33.7亿元，是去年全年的17.7%，另通过股权收购方式获得浙江桐乡一级开发项目。

截至2021年6月底，该公司土地储备总建筑面积1574.5万平方米，权益总建筑面积1024.3万平方米。

减少对外投资，现金流量则有所增加。期末，首创置业持有货币资金为389.12亿元，较去年末增加17.34亿元。

另外，出售项目股权作为另外一种降债方式，上半年首创置业先后挂牌出售首创阳光房地产46.486%股权及北京同创置地45%股权;奥特莱斯业务也转让给集团。

在此前业绩会上，公司总裁钟北辰曾提到：“将首创钜大资产包出售给首创集团，可以有效盘活资产，优化资产结构，提升资产质量，把回笼资金用于偿还债务，降低杠杆。”

事实上，对于首创置业而言，出售项目股权以及重组奥莱不仅能够减少资金沉淀，同时可以快速实现项目变现。

据观点地产新媒体了解，自2003年港股上市以来，首创置业股价与市值表现一直不尽如意，2015年5月29日股价录得最高值，为4.58港元，其余时间再无登上顶峰。今年以来，公司股价一直在1港元附近徘徊。

近期受私有化等消息影响，首创置业股价有所回升，截至发稿升至2.46港元，总市值107.33亿港元。

分析人士认为，首创置业私有化的根本原因是对股价、市值不满意。毕竟，股价影响评级，从而限制了上市平台融资能力。

但也有投资者认为，首创此举或许是卧薪尝胆。

关于退市后的发展规划，有消息提到，首创置业可能会与首创经中合并，而首创中经以产业地产为主营业务，或许能够与首创置业相互补充。

而首创置业在公告中提及，未来将继续坚持强基固本，稳中求进的工作总基调，追求健康长远可持续发展。