地产融资边际松动：两日20家房企发债申请被“反馈”

地产行业融资现边际松动。北京商报记者梳理发现，仅2月14日-15日短短两日期间，便有20家地产开发类企业发债融资进展状态更新为“已反馈”及 “已受理”。

业内人士指出，伴随着 “房地产并购贷款不再计入‘三道红线’”、部分大中型银行已做好房地产并购贷款等业务的额度安排等利好政策相继落地，房地产市场合理的资金需求正在得到满足;但在具有国资背景的企业以及经营稳健实力较强的民营企业之外，对于那些中小型的民营房企，特别是债务风险较高的房企，融资难度及压力并没有降低。

密集“反馈”

根据上交所“公司债券项目信息平台”披露信息，仅2月15日单日，有近10家地产开发类企业的公司债券项目进展更新为“已反馈”，具体包括：资阳城建、温州城建、青岛世园集团、眉山发展、菏泽城投、太原龙城发展等。

在此前一日， 2月14日，厦门住宅建设集团、成都高新投资集团、无锡太湖新城发展、上海张江集团、广州城建、上饶创新发展产投集团等多家地产开发类企业，也迎来了发债融资申请受理后的再一次进展更新，当前项目进展均为“已反馈”。

北京商报记者查询上述发债主体的公司债券募集说明书发现，这两日密集更新为“已反馈”的企业债券大多在今年1月被受理。从债券品种来看，包括ABS、私募、小公募等;在募资用途方面，本轮地产开发类企业所募集资金多用于项目建设，部分也标注用途为偿还公司有息债务、补充企业流动资金。

在普遍"钱紧"的当下，地产开发类企业的发债热情也是有增无减。根据交易所披露的债券信息，也有多家企业的发债申请被受理。

比如，2月15日，保利发展2022年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为“已受理”。根据募集说明书，该债券品种为小公募，拟发行金额98亿元。据悉，保利发展此次公司债券募集资金拟将用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、收购地产项目及适用的法律法规允许的其他用途。

国资背景企业“领衔”

值得一提的是，从发债主体来看，国企、央企及具有国资背景的地方城建平台成为了发债融资队伍中的主力。以拟发行45亿元小公募公司债的上海张江(集团)为例，该公司由上海市浦东新区国有资产管理委员会全资持有;拟发行98亿元小公募的保利发展，则是国资委重点扶持的央企。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水向北京商报记者表示，当前发债主体由国企、央企及具有国资背景的地方城建平台“领衔”，能够反映出当前地产融资的一些特征。

“一是，为稳定宏观经济增长，中央要求基础设施投资要靠前发力，尽快形成实物工作量，因此地方国有房企要加快融资。二是，中央要求地方加大保障房建设，地方国有房企是保障房建设的主体。较多地方国有房企发债融资，表明地方政府正在积极落实中央关于稳增长及保障房建设的要求。” 刘水如是总结道。

刘水分析指出，基于当前行业融资环境及现状，有两类企业的发债申请较易通过。“一是央企、国企，这些具有国资背景的企业有地方政府及国资委背书，信用评级较高，能较容易获得发行申请。二是经营稳健的头部民营企业，这些企业财务稳健，经营实力较强，有较高的信用评级，也比较容易获得发债申请。”

也有券商人士向记者证实了刘水的上述说法。该券商人士表示，以ABS发行为例，承销商的首选客户就是主体信用等级及债券信用等级皆高、抗风险能力较强的国企央企;其次，就是经营稳健、综合实力较强的民营企业。

记者梳理发现，近期等候发债的企业阵容中，民企房企数量可谓寥寥，其中便有龙头房企万科的身影。据上清所披露信息，2月10日，万科企业股份有限公司拟发行2022年度第二期中期票据，募集资金拟全部用于项目建设，这将是万科今年以来第二次发行中期票据。1月中旬，万科80亿元中期票据获注册，并于1月27日在银行间市场发行今年首期30亿元中期票据，拟用于商品房项目建设，期限3年，发行利率为2.95%。

告别“大水漫灌”

对于当前房地产行业的融资现状，多位行业人士给出的判断是：随着信贷端政策的边际放松，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，房企融资环境出现边际改善。

刘水分析指出，此前召开的央行工作会议要求“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度”，近期政府明确支持国有房企发行并购债券和获得并购贷款，收并购贷款不计入“三道红线”，保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”。这些政策的出台，表明将对以前执行过紧的房地产金融政策给予矫正，房企的融资环境正在边际改善。

在刘水看来，对于具有国资背景的地产开发企业而言，一是，年初金融机构额度充裕，央国企有较高的信用等级，可以加大融资;二是，政府明确支持国有房企发行并购债券和获得并购贷款，收并购贷款不计入“三道红线”，央国企可以充分利用政策支持加快融资。 “对于一些经营稳健实力较强的民营企业，年初金融机构额度充裕，充分利用政府矫正房地产金融政策的空间，经营稳健实力较强的民营企业，可凭借财务稳健及较强开发经营能力，利用房地产贷款、ABS、信用债等多种工具积极融资，获得发展先机。” 刘水分析道。

但同策研究院资深分析师肖云祥也补充指出，现阶段房企融资环境的边际改善效果也是“有限”的。“实际上，在去年房企融资最困难的时候，央企国企受到的影响并不算大。后来随着政策的松动，央企国企也是最先受益的。”

肖云祥直言，目前来看，房企融资政策较过去并没有发生太大的变化，中小型的民营房企，特别是债务风险较高的房企，融资压力并没有降低。肖云祥分析认为，未来一段时间融资环境或会有一定的改善空间，但像过去“大水漫灌”的可能性不大。比如近期的并购贷、保障性租赁住房领域的宽松，但这类政策是特定领域的边际宽松。

肖云建议，在债务管理方面，地产开发类企业还应在债期、债务结构、融资成本等方面做好考虑;当然还需要“开源节流”，做好去化和合理投资的工作。