赶超河西南！孝陵卫首幅限价地出现 城东土拍地块亮点解析

上周六，南京第二批次集中供地土拍名单公示，44幅地块上架。

其中，城东占了8幅，涉及孝陵卫、光华路、仙林、马群等热门板块，比起之前土地推介会上介绍的地块，多了一幅马群的地块以及仙林湖的地块，同时某些出让面积等数据也有了些许变化，详细请戳☞孝陵卫上新、光华路地块的第三回合、仙外落户汇通路!城东推介土地爆点解析

关于土地推介会中出现的地块的一些基本详情在此不再做赘述，我们来说说新增的一些亮点。

孝陵卫首幅限价地块出现，毛坯限价49340元/㎡!

光华路G23地块、仙林湖G38地块、麒麟科创园G46地块实行“差异化定房价，按程序报备”的政策，不设毛坯限价!

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超南部新城、河西南!孝陵卫毛坯限价定了

面临“房荒”已久的孝陵卫终于上新了!孝陵卫新推双拜岗东路以北、双拜岗路以东地块，起拍楼面价32839元/㎡，毛坯限价49340元/㎡，起拍房地价差16501元/㎡。

这是孝陵卫首次出现毛坯限价，价格相当高，比河西南、南部新城的最高毛坯限价(48000元/㎡)还要高!

2019年6月，孝陵卫曾出让过一幅地块，被南京金名城置业有限公司(龙湖)以最高楼面价18456元/平拿下!

项目包含A、B、C三个地块，其中A地块社区服务中心，B地块商业，C地块4栋住宅。住宅龙湖紫金原著当初销许均价为49499元/㎡，目前已经售罄，商业部分龙湖·紫金mall已然交付，不少店铺已经开业，还有很多仍在装修中。

时隔三年，孝陵卫出让新地块，还是纯住宅，结合容积率、建筑高度等要求，有望打造成高品质低密豪宅。

地块北侧毗邻龙湖紫金Mall，东侧为孝陵卫初级中学，周边南理工、省农科院、南京体育学院等环绕，人文气息浓郁。

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城东3幅地块差异化定价!涉及光华路、仙林湖、麒麟板块

基于一些问题，第二批次土地供应作了三方面的调整，其中一项就是在满足职住平衡以及居住刚性需求的基础上，鼓励房地产企业开发提供改善性住房。

结合南京的房地产工作实际，第二批次集中供地中，有31幅地块继续实行“限房价、定品质、竞地价”政策，有13幅地块实行“差异化定房价，按程序报备”的政策。所谓差异化定房价，是指出让时不设定毛坯限价，在开发企业完成开发后向有关部门报备审核。差异化定价、按程序报备审核，也是一种定价方式。

这13幅差异化定价地块，或具备良好的自然人文景观资源，或具备完善的公共基础配套条件，能够满足居民差异化住房需求。

这13幅地块中，有3幅地块属于城东，分别是光华路G23地块、仙林湖G38地块、麒麟科创园G46地块。

光华路G23地块之前也说过，终止出让过一次，流拍过一次，这次是第三次出让了。5月土地推介会上，光华路G23地块有所改变，去掉了作为单身职工公寓(租赁住房)和居住社区中心用地的A分区，只剩下纯住宅用地的B分区。

不过没想到正式出现在土拍名单中时，仍然还是A、B分区同在，只是这次，出让条件有所降低，且没有限制毛坯限价，一定程度上给予了房企更多的利润空间。

出让条件：

(1)A分区不得配建酒店式公寓。A分区应设置居住社区中心一处，其中社区卫生服务中心、社区一站式居家养老服务中心、老年人日间照料中心、社区养老院、文化活动中心、体育活动中心、街镇管理中心、社区服务中心、派出所、育儿园、邮政局所、公共自行车(共享自行车)服务点、公厕建筑面积共计不小于27550平方米，由竞得人出资建设，须与住宅首期同步审定规划方案、同步规划核实，建成后无偿移交秦淮区人民政府，出让价款总额不做调整，所对应土地按划拨方式供应。菜市场不得分割销售、不得分割转让。除上述居住社区中心必备功能外，剩余部分可建设商业服务设施、办公，可上市销售、转让。

回顾过往，光华路该地块的条件其实一直在放宽，主要体现在起拍楼面价不断下调，毛坯限价不断调高：

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第一次出让：终止出让

起拍楼面价：26552元/㎡

毛坯限价：44500元/㎡

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第二次出让：流拍

起拍楼面价：15068元/㎡

毛坯限价：45800元/㎡

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第三次出让：挂牌公告

起拍楼面价：14614元/㎡

毛坯限价：/

条件放宽至此，也希望光华路的这幅地块本次能够顺利出让。

仙林湖G38地块位于西岗街道阳春路以西、花蕾路以南，就在万达茂对面，靠近南京市艺术小学。

地块出让面积为40475.82㎡，起拍楼面价26147元/㎡，容积率很低，仅1.0

在改善当道的仙林湖，这样的产品非常符合改善客群的需求，再加上如果是差异化定价的高品质产品，或许能够让新房市场有些疲软的仙林湖重振信心。

值得一提是，仙林湖的另一幅地块——G35地块，亦是有着不小的看点。

起拍楼面价25015元/㎡，毛坯限价39000元/㎡，比起区域此前的最高毛坯限价——34000元/㎡，高了5000元/㎡，猛然拔高了区域的最高毛坯限价!

可以说，仙林湖板块最高毛坯限价的上涨幅度，是本轮土拍中最大的!

而麒麟科创园G46地块，说实话，它会不设毛坯限价还是挺意外的，毕竟麒麟科创园此前都是以刚需为主，房价也并不高，区域去化也不错。

不过考虑到这幅地块是麒麟生态公园北侧的综合体项目，具有良好的自然景观资源，将建设滨水生活区、混合商业区以及标志门户区，肩负着和东城财富中心新城区域商业新中心的重要使命。

加之该地块相当苛刻的出让条件，多少也能够理解G46地块差异化定价的理由了。

出让条件：

(1)A分区所建商业建筑须全部由竞得人自持，不得销售，不得转让。

(2)B、C、D分区建筑外立面应公建化设计。

(3)E、F分区所建酒店式公寓以限定销售对象、限定销售价格方式，按照12000元/平方米(含装修)销售给经麒麟科创园管委会和竞得人共同认定的人才。除酒店式公寓外，可设置商业用房，可上市销售、转让。

(4)G分区全部建设办公建筑，须全部由竞得人自持，不得销售，不得转让。

(5)H分区全部建设办公建筑，可上市销售、转让。

(6)该地块G分区出正负零和A、H分区主体封顶前，住宅部分销售建筑面积比例不得超过住宅建筑总量的60%。

(7)竞买人须在签订出让合同前与南京市麒麟科技创新园(生态科技城)开发建设管理委员会签订《地块投资发展监管协议》，并接受南京市麒麟科技创新园(生态科技城)开发建设管理委员会的全程监管。

换个角度细想一下，说不定也是恰逢其会呢。麒麟科创园正在往改善过渡，接下来的星河钟山盛世以及高科紫麟景院都是改善产品，而新出的麒麟科创园G46地块一旦差异化定价，就能与这两个项目区别开来，或将成为区域内改善产品的代表作也不一定。

总的来说，本次城东土拍看点十足，让我们一起期待7月12日的到来吧!