南京7.6万套存量新房处历史高位，同块板楼盘去化为何冷热不均？

今年上半年，南京多次优化楼市调控，“松绑”限售、限贷，但市场仍未能全面回暖。

南京网上房地产数据显示，2022年上半年南京新房成交逾38396套新房，月均成交6399套，同比下跌近5成。而受到疫情等因素影响，摇号楼盘仅占上市项目约15%。

事实上，南京新房库存量高企。南京网上房地产显示，目前南京全市的可售房源套数为76535套，处于历史较高水平。记者查阅资料时发现，甚至有开盘超过一年的项目，网签比例不超过50%。

以位于雨花台区的宝能翡丽河滨项目为例，其最新一次加推在2021年7月21日，三栋楼共304套房源，经过一年的销售，目前该批次房源成交了111套，网签率仅达到36%。

公开资料显示，宝能翡丽河滨项目规划建设1562户，目前南京网上房地产登记入网共503套，目前在售三个房型为93平方米的3室2厅、120平方米3室2厅和132平方米4室2厅，均为精装修交付。

每经品房小程序显示，宝能翡丽河滨的估值参考价为25220元/平方米。在购物配置、通勤车速等领先于区域内其他小区，但在教育、医疗、公共交通等方面处于板块内落后水平。

从商业购物配套来看，宝能翡丽河滨周边共有大小购物场所6个，除了雨花吾悦广场距离稍远(1.6公里)外，金地自在城、花样年花生唐等购物中心均在步行可至的范围内，与雨花台区其他小区比较，优于73%的住宅小区，购物舒适度较高。

出行方面，由于紧邻快速路，小区周边主干道早晚高峰车速优于雨花台区72%的小区，在驾车出行方面舒适度较高。但在公共交通方面的劣势也同样明显，尽管轨道交通2号线(S2)已在建设中，但最近的站点板桥北站距离宝能翡丽河滨直线距离仍有1.6公里，并且2024年方可正式开通。

此外，公交站点较少也是宝能翡丽河滨作为郊区项目的一大短板，周边1公里范围内仅有8个公交车站，在雨花台区域低于97%的住宅小区。

尽管项目介绍中周边有金陵华兴实验学校、金地力学小学、板桥小学、板桥中学等，但每经品房小程序显示，周边1公里范围(3.14平方公里)内只有3所幼儿园、1所小学，对于区域内学生儿童占比17%的人口结构而言稍显不足。

医疗配套方面，直线距离800米左右有南京市第一医院雨花分院，1100米有莲花湖社区卫生服务站，而梅山医院、南京儿童医院等均有一定的距离。

但在板桥区域，也有去化表现不错的楼盘。

如宝能翡丽河滨隔壁的宋都柏悦府项目，今年6月份加推一栋住宅，目前销售进度已经过半。每经品房小程序显示，宋都柏悦府的估值参考价为25220元/平方米。

南京网上房地产公示成交信息显示，宋都柏悦府在2020年多次开盘中始终保持着83%的平均去化率，2021年10月的加推平均去化率降到了61%%，今年4月份去化率虽然降低，但仍比宝能翡丽河滨的去化情况高出不少。

通过每经品房小程序楼盘PK功能可发现，宋都柏悦府与宝能翡丽河滨在价格、教育配置、医疗配置等方面极为相似，但在居住密度上，宋都柏悦府仅为8%，比宝能翡丽河滨的34%更低。

同时，宋都柏悦府在地铁、公交方面的配置也强于宝能翡丽河滨。在通勤车速方面，宋都柏悦府更是高出雨花台区98%的住宅小区，出行整体情况普遍优于宝能翡丽河滨。

至于未来几年的房价走势，每经品房小程序显示，宝能翡丽河滨房价涨幅将高于雨花台31%的小区，宋都柏悦府仅高于雨花台9%的小区。