南通法拍成功试水“带押过户”

近日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，“带押过户”即将在全国范围内有效推进。扬子晚报/紫牛新闻记者从南通市崇川区人民法院了解到，该院早在2022年就在司法拍卖中对“带押过户”进行了探索实践，充分保障申请人的权益，推动了积压陈案的有效解决。对于不动产“带押过户”各方可能面临的风险，该院法官分别给出了提醒。

“带押过户”是指根据《民法典》规定，已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

2016年，宁夏某公司因经营困难向李女士借款1000万元，约定半年后归还本金及利息。因该公司未如期归还借款，李女士起诉至崇川法院并在诉讼中保全了该公司名下的一处不动产。判决生效后，该公司拒不履行判决义务，李女士向法院申请强制执行。但在法院执行过程中，因保全房产上设置有抵押，且抵押权人始终联系不上，使得处置房产陷入了困局。

2021年《民法典》正式施行，其中第406条将转让抵押物的合同规定为有效合同，放开抵押物的转让。该规定实施后，崇川法院便在法拍房领域探究“吃螃蟹”——强制执行被执行人名下设有抵押权的房产。

在裁定拍卖该公司房产后，一拍、二拍均未能成交，为了减少损失，李女士同意了将流拍房产以物抵债。但由于抵押权人不露面，抵押金额无法确定，如果贸然解除抵押，抵押权人的权利无法保障，即便李女士将抵押金额汇至法院也将导致无法出账成为积压案款。

“带押过户”为这一困局打开了思路。承办法官在充分告知李女士不动产上设置抵押债权的基本情况以及后续抵押权人实现抵押权的情形后，以不注销抵押的方式裁定将房产过户给李女士，不久之后，李女士也成功领到了房产证。

“带押过户”也有风险，各方应注意什么?

“带押过户”为进一步优化营商环境、满足人民群众的需要带来诸多便利，为二手房交易提供了一个新的选择。但与此同时，“带押过户”也会带来一些风险，如何避免这些风险?崇川法院执行局法官对此给出了提醒：

买方：核实抵押合同有无禁止转让约定

购买“带押房”对买方而言是自己贷款用以偿还卖方贷款，自己买下的房屋能否免受拍卖，不仅取决于自身，很大程度上受到卖方的影响。在卖方抵押完全被解除之前，买方对房屋的所有权始终处于不安全状态。在实践操作中，抵押权人为了保障自身权利，往往约定禁止或限制抵押人对抵押物转让，此时有约定的要从其约定。

因此，在二手房交易中，买方需注意提前到房管登记部门查询核实抵押合同中有无禁止转让的约定，不能以卖方口头说明为准，避免出现付了款却过不了户的情况发生。

卖方：还款义务未解除，或面临提前到期

卖方贷款所设定的抵押并未解除，因此卖方的还款义务也并未解除。一旦房屋出现不可弥补的价值贬损或者房屋灭失，就会加速卖方的贷款到期，使得卖方短期承受巨大的还贷压力。

如甲方将抵押贷款购买的房产出售给乙方，后该房屋因市场行情发生重大变化等原因导致房屋价格大幅下降，此时乙方一旦因自身负债导致房屋被拍卖，甲方贷款也会因此提前到期。如房屋拍卖所得款无法覆盖甲方贷款余额，甲则需要筹集资金还清不足部分。

抵押权人：调查实际价值做好风险预估

在买方尚未将卖方贷款还清的阶段，房屋可能存在着买卖双方所设定的多个抵押，当房屋价值不足以清偿抵押款时，抵押在后的抵押权面临无法实现的风险。法拍房在拍卖中，通常一拍起拍价为房屋评估价的七折，二拍起拍价更低。如果成交价较低，在先的抵押债权无法足额受偿，在后的抵押债权更加没有保障。

因此，作为抵押在后的抵押权人，要充分调查房屋实际价值，做好风险预估，以最大限度保障自己的贷款权益。