多地加强房地产项目预售资金监管 严禁“体外循环”

近日，多地出台相关政策，加强房地产项目预售资金监管。

福建省住房和城乡建设厅日前发布的《关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知》明确，房地产开发企业不得要求购房款存入非监管账户，严禁预售资金“体外循环”。江苏宿迁、河南许昌、广西南宁等地近期也出台加强房地产项目预售资金监管相关政策。

实行专户管理

《通知》要求，房地产管理部门要结合本地实际，按项目按预售批次确定商品房预售资金监管额度。预售资金按项目管理，房地产开发企业申请使用监管额度内资金，专项用于工程建设支出，原则上应从预售资金监管账户直接转入施工单位账户、建材供应商账户、农民工工资专户等。监管额度内资金在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自划扣;设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调项目公司预售资金。

在实行专户管理方面，《通知》指出，房地产开发企业申请商品房预售许可前，应选择符合监管要求的商业银行作为商品房预售资金监管银行，并与所在地房地产管理部门共同签订三方监管协议。《商品房预售许可证》中应当载明监管账户信息，监管账户专用于商品房预售资金的收存和拨付，不得开通任何形式的自动扣款业务，不得作为其他贷款的还款账户或还款担保账户。

中国证券报记者观察到，除福建外，江苏宿迁、河南许昌、广西南宁等地近期也出台了加强房地产项目预售资金监管相关政策。其中，南宁市住房和城乡建设局要求，房地产开发企业在项目营销中心使用南宁市商品房预售资金监管专用POS机，确保商品房购房款安全、及时存入资金监管账户。

有效做到保交房

中指研究院企业研究总监刘水认为，福建对预售资金实行专户管理，规范资金缴存，完善使用管理，严格进行缴存和使用管理，明确了相关各方职责，有利于减少房地产市场风险，有效做到保交房、保民生、保稳定。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对记者表示，由于新房实行预售制度，一些项目发生了“烂尾楼”现象。由于预售监管账户没有起到监管作用，开发商出于自身的资金压力原因违规挪用预售资金。一旦房地产开发企业在挪用预售资金后仍无法缓解现金流紧张问题，导致项目后期建设资金不足，无法如期交付。

王小嫱表示，福建出台政策，严禁预售资金“体外循环”，目的是保证项目建设资金，避免“烂尾楼”现象的发生。福建的做法值得肯定，此举将监管措施落实到位，真正维护了购房者的合法权益，促进房地产市场的平稳发展。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，保交楼仍是政策关键，预售资金监管有利于保护购房者权益，各地针对预售资金的监管没有放松。对期房销售制度来说，预售资金监管能避免企业挪用资金过度加杠杆。