香港楼市交投减少，业内：楼市政策有望从收紧转向宽松

近两年香港楼市利空消息此起彼伏。近期，香港楼价急跌，9月份成交账面亏损普遍高达10%-20%，个别次新盘亏损高达30%，楼市量价齐跌。

据香港土地注册处数据，9月整体物业注册量下滑至3893宗，按月跌16.5%，创下去年底以来9个月新低。住宅注册量萎缩至2862宗，其中二手物业仅2088宗，较8月(2766宗)跌24.5%，创下自2018年以来5年新低。整个三季度楼市持续低迷，成交快速回落，物业注册量为12979宗，较第二季(15816宗)急跌18%。同期楼价以中原城市领先指数(CCL)计算，按季累跌5.5%。

香港特首将于10月25日公布最新的《施政报告》，在公众咨询阶段，有相关团体10月5日召集香港11位地产代理商、地产商会代表及学者举行记者会，联合呼吁港府“撤辣”，包括买家印花税(BSD)、从价印花税(AVD)和额外印花税(SSD)。这是近年罕见的业界集体行动。

中原集团主席施永青认为，香港楼价已转势回落，冀全面撤销所有楼市“辣招”，避免楼价急剧下跌。港府当年因无法增加住宅供应，只能靠辣招平抑需求，属权宜之计。目前楼市交投减少，港府土地低价卖出，甚至“流标”，香港楼价已转入跌势。“撤辣”可避免楼价急剧下跌，有稳定楼市作用。若到市场变差后才“撤辣”会降低成效，“早做好过迟做”。他指出，买家印花税(BSD)与政府“抢人才”政策自相矛盾;从价印花税(DSD)阻碍投资者入市，政府不应将投资物业行为“妖魔化”;放宽额外印花税(SSD)虽令房屋供应增加，楼价可能会下跌，但业界不能输打赢要，故应同步取消。

岭南大学兼任教授何泺生指出，现时香港经济下行，楼价持续下跌，对经济构成重大影响。他提倡只保留非本地人在港买楼投资收税一项，其他辣税都应取消。额外印花税(SSD)令住宅供应减少，使楼价持续高企，市民难以负担，衍生出大量纳米楼，市民虽更易上车，但居住质素下跌，甚至比公屋更差。

香港房地产代理业联会荣誉主席郭德亮建议，港府可循序渐进放宽辣税。如将额外印花税(SSD)3年限期缩短，第二个住宅的15%从价印花税(DSD)税率减半或取消，买家印花税(BSD)全面取消。

前财政司司长梁锦松、前政务司司长唐英年等名人，均表示港府可以“减辣”;民建联9月底亦就《施政报告》提交为楼市“减辣”的建议。

此前，针对“减辣”政策，港府原本态度强硬，但从9月中旬开始明显转向。特首李家超9月19日表示，在《施政报告》咨询过程中，就相关问题收到很多意见，当局将细心研究，认真处理。财政司司长陈茂波9月27日表示，目前楼市情况跟当初引入“辣招”时已经不同，当局会采取务实态度，不停检视相关措施。推出逾十年的楼市“辣招”或有望调整。

地价下跌对香港楼市带来重大影响，包括港府卖地收入大减。因香港楼市复苏不及预期，香港今年土地市场屡现流标，港府推地步伐明显放慢。10月至12月即本财政年度第三季度只推出一幅地表住宅地招标，仅提供约110个单位。包括其他供应渠道，4月至12月合计的首三个季度总共提供约10150个单位，接近全年度供应目标的80%。

第三季度，港府预计私人住宅供应量有3200个单位，其中仅一幅位于大屿山的住宅地招标，提供约110个单位，较7月至9月(本财年第二季度)的1740个单位大跌93.7%，或成为2011年政府主动按季推地以来新低。

香港本年度预计地价收入850亿元，政府财政赤字544亿元。截至目前，卖地和已知补地价收入约156亿港币，占预算的18.4%，缺口达694亿港币。对于第三季只有一幅土地推出，港府强调是因应市况调节不同类型土地的供应。因近月屡有土地流标或低价拍出，市场对本财年的地价收入能否达到今年2月《财政预算案》提出的850亿港币预算存疑。官员强调，港府推地是以土地供应为目标，地价收入是一个附带结果，地价收入向来存在不确定性，港府会以平常心面对。

有分析认为，港府卖地结果及地价均反映发展商对未来市场的预期，是主导市场情绪的风向标，港府须小心处理流标风险，避免加剧市场的悲观情绪。在楼市下调时，港府坚持过去的价格拍地非合理做法。

在楼价下跌的同时，香港持牌代理人数持续降低。香港地产代理监管局数据显示，截至9月底全港共有40223名持牌代理，创2020年10月以来近3年新低;与2022年2月的历史高位42408人比较， 19个月大减2185人，下降5.15%。代理人数量连跌6个月，创下2014年4月后近9年最长跌浪。

虽然代理人减少，但受交投低迷影响，代理行业竞争反而更为激烈，出现10人争一单现象。据中原地产统计，9月整体物业买卖合约登记为3885宗(包括住宅和工商铺)，推算出代理人数和整体物业成交量比例约10.4：1，较8月的8.7：1更激烈，自去年12月的11.5：1之后，近9个月后重上10：1的水平。

因楼市成交持续下滑，不少住宅楼价已回落至8年前水平，目前或是2003年SARS以来最差水平。通关复常后，内地客来港买楼的数量不及预期。因市场转差，业内亦无新人入行。后续仍视《施政报告》是否有利好消息，否则代理人数量势必续跌。

据香港差估署数据，香港楼价指数曾由2010年11月(辣招后)的163.7点，持续上升至2021年9月的历史高位398.1点，期间升幅约1.43倍。因近2年楼市持续下行，截至今年8月份已回落至339.2点，楼价较高位累跌15%。

施永青10月9日撰文表示，结合多方面数据，香港楼市已进入拐点。一是近2年楼价已跌逾15%;二是二手市场沽盘增加，成交萎缩，业主减价求售;三是银行按揭估价一再下调;四是新盘销售不佳;五是发展商不敢贸然投地;六是美联储预期高息环境或将持续;七是香港人口仍流失;八是去全球化令香港超级经纪人角色受制约。

面对经济和楼市下行，本月底即将公布的《施政报告》或对各界的“撤辣”期待有所回应。针对各界意见，港府或折衷处理，如降低买家印花税(BSD)和从价印花税(AVD)以吸引人才，但额外印花税(SSD)会否放宽则是未知。

站在港府立场上，若一次性撤掉所有“辣招”，或担心楼市炒风重现，恐怕没有人愿为此承担责任，故很难一步到位“减辣”。但现时经济和楼市持续回落，确有提振必要，因此可能是即要又要还要。

首先是降低买家印花税(BSD)，非本港永久居民及公司法人，买楼时须缴付15%的税款，BSD被视为最有机会松绑。近年香港面临人才和外资流失，在此情况下若有人才或投资者来港投资买楼，则反映其看好香港前景，因此港府不该为其设置障碍。

其次是降低从价印花税(AVD)，前身为双倍印花税(DSD)，港府于2016年在DSD基础上“加辣”，现时任何买家购买第二个或以上住宅须缴付15%的税款，较基本印花税4.25%的上限高出2.5倍。其初衷是在楼价高企、供应短缺情况下，优先让市民上车;但却让市场上出租的物业减少，助长租金逆市攀升，不利于引进人才。在楼市逆转，有效需求不足情况下，AVD或有机会放宽。

额外印花税(SSD)，又称“卖家印花税”，业主若在购买后6个月内卖出，须缴付20%的税款;若持有6—12个月或1—3年，须分别缴付15%和10%的税款。这或有可能维持，以抑制短炒行为。若放宽或撤销SSD，或担心购入未满3年的沽盘涌现。但高息环境下，买家更须慎重考虑成本，或难现炒风。

(原题为《香港楼市政策有望从收紧转向宽松》，作者系香港金融从业者)