保障性住房要“实施严格封闭管理，不得上市交易”，多地已出台政策封闭运行

今年9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开，会议明确了我国规划建设保障性住房所面临的问题和今后的工作方向。其中提出，保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。

据悉，会议相关的《关于规划建设保障性住房的指导意见》(简称《指导意见》)已经下发。

保障性住房不得上市交易

据新华社报道，在规划建设保障性住房工作部署电视电话会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调，保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程，要坚持规划先行、谋定后动，扎实做好前期工作、严格项目管理和成本控制，综合考虑市场形势，合理把握建设节奏。要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售。保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。

此次下发的《指导意见》对此进行了明确的规定，包括对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止违规将保障性住房变更为商品住房流入市场，工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置等。

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉指出，从国家层面住房保障体系而言，按照国务院办公厅于2021年6月发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，我国住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。其中，保障性租赁住房和公租房作为配租型的保障住房，共有产权住房作为配售型的保障住房，各地也主要以这三类保障房形式发展。

李宇嘉认为，此次下发的《指导意见》主要为配售型的保障房，并重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售。后续，各地已推进的共有产权住房等用于销售的政策性住房将继续存在，新建项目则将调整为《指导意见》中提及的用于配售的保障性住房，同时实施严格封闭管理，不得上市交易。

专家：封闭管理“最大限度地保障基本住房民生问题的解决”

对于保障性住房封闭运行，多名业内专家都持肯定观点。

中国社会科学院财政税收研究中心主任、研究员杨志勇此前发布的《保障性住房封闭管理，才能真正兼顾公平与效率》一文中提及，保障性住房不得上市交易，这可以最大限度地保障保障性住房的供给，最大限度地保障基本住房民生问题的解决。

城市测量师行总监邵明浩也表示，保障性住房实施严格的封闭管理将是区分保障性住房和市场化住房一个重要的举措。

上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，从中央顶层设计的角度，还是强调住房供给体系双轨制，此次提及保障性住房实施封闭管理，后续还未入市的共有产权住房的政策口径应该会越来越严。当前房地产市场下，过多的保障性住房还是会对商品房形成冲击，因此各自的功能定位需更加明确，各司其职，同时也为双轨制住房体系的构建打下基础。

“也就是说，保障房归保障房，保障房回归民生属性;商品房归商品房，商品房回归市场化、商品化属性，这是后续政策推行的主要方向。”镜鉴咨询创始人张宏伟说。

邵明浩认为，保障性住房对于购房者来说应该有退出机制，这种退出是物理上的退出，即购房居住、卖房离开，而不应该是在财富上有所获益，不应该通过享受保障性住房获得财富上的收益，这就是保障性与商品性一个重要的区别。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，保障性住房实行封闭管理非常有必要，保障房不同于商品房，买房时是有准入条件的，是保障中低收入或者特定条件的职工，不符合条件应动态退出，否则，直接会导致国有资产流失，也导致保障房供不应求。保障房与商品房各行其道，这也是房改以来一直贯彻的原则。

多地已率先出台封闭管理规定： “老房老办法、新房新办法”

从目前的政策来看，对于配租型保障房(包括公租房、保障性租赁住房)而言，政策一直强调“不能上市交易”。而对于配售型保障房而言，目前各地对上市交易管理规定不一。

共有产权房是配售型住房保障供应的主要方式，最早可追溯至2007年。彼时，淮安在全国率先探索共有产权房保障模式，并被国务院发展研究中心称为“淮安模式”。

2014年4月，住建部发布《住房城乡建设部关于做好2014年住房保障工作的通知》中提到，探索发展共有产权住房，确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市，其他省、自治区、直辖市也可以根据实际开展试点。

目前，一线城市中，上海共有产权住房尚未封闭管理。公开信息显示，上海自2010年起开始供应共有产权保障住房，为保证共有产权保障住房供后房屋交易和使用管理等工作的有序开展，2016年9月，作为《上海市共有产权保障住房管理办法》(市政府令第39号)实施文件的《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》开始实施。按照规定，“取得不动产权证满5年后，共有产权保障住房可以上市转让或者由购房人、同住人购买政府产权份额……上市转让或者购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房。”

北京的共有产权住房则实施封闭管理。2017年9月，北京住建委等联合印发的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，“共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额……转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为‘共有产权住房’”。

2020年1月，广州市住建局印发《广州市共有产权住房管理办法的通知》，其中明确“共有产权住房产权流转实行封闭运行。”广州市住建局在解读文件中指出，封闭式运行是指暂不允许承购人购买政府产权份额取得完全产权，承购人只能通过转让自持产权份额退出共有产权住房。

2023年7月，深圳住建局发布《深圳市共有产权住房管理办法》亦明确，共有产权住房实行封闭流转制度。购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所购共有产权住房;自签订买卖合同之日起满五年的，可以将所购共有产权住房转让给符合条件的对象。

热点二线城市中，杭州、南京等城市的共有产权住房可上市交易。

杭州市人民政府办公厅印发的《杭州市共有产权保障住房管理办法的通知》显示，共有产权保障住房购房家庭取得不动产权证满5年的，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房, 仍视作享受过共有产权保障住房保障。共有产权保障住房购房家庭取得不动产权证满10年的，可将其共有产权保障住房份额上市交易。

据扬子晚报，以今年南京首个共有产权房项目颐和芳庭为例，首批入市的508套房源销售均价为每平方米18000元，略低于周边楼盘售价，符合条件的买家首次购买产权的比例为80%，相当于又打了8折，购买满5年后，产权人可申请上市交易，外地户籍的需要满8年即可将房源上市。

那么，封闭管理以后，原来的这部分保障性住房是否还能上市交易?

扬子晚报引用南京市房管部门主管住房保障相关负责人的话称，按照“老项目老办法、新项目新办法”的原则，现有的保障房上市是不受影响的，未来新推出的保障房就要按照完全封闭管理的原则来执行。

在保障性住房发展过程中，各地也探索过多种类型的住房。以北京为例，北京的经适房(不包括按经适房管理的安置房)、限价房已多年没有建设。按照2017年印发的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，本办法施行后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按本办法执行。

9月20日，北京日报报道显示，随着“规划建设保障性住房会议”召开，“现有经适房、限价房、共有产权房等保障性住房不能上市交易”的消息近日被一些房产自媒体传播。该表述系误读，北京保障性住房管理一直采用“老房老办法、新房新办法”原则，现有保障性住房上市仍按照原政策执行。

保障性住房政策框架更加清晰

华泰证券研报提到，在地产新格局中，保障性住房建设进入加速阶段，政策框架更加清晰完备。

今年以来，4月28日，中央政治局会议指出，规划建设保障性住房，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设。7月24日再次提出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。8月25日，国务院常务会议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》;9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议，何立峰再作发言，一方面强调保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程;另一方面指出，保障性住房要实施严格封闭管理不得上市交易。

随着中央频频发声，地方也在积极跟进。9月4日后，广州、无锡、合肥、无锡等城市的地产新政中，均提到要强化住房保障。在以公租房、保租房为主的筹集建设的基础上，均加上了“规划建设保障性住房”或“建立健全配售的保障性住房体系”等措辞。

以广州为例，9月19日，广州发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。在供给端，提出加大保障房建设和供给。大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房发展。提高公共租赁住房保障水平，完善户籍家庭公共租赁住房保障方式;支持各类市场主体积极参与，多主体、多渠道筹集建设保障性租赁住房;建立健全配售的保障性住房体系，稳慎有序开展规划建设。

华泰证券研报指出，从地方政府的表述中可以看出，在2021年以来大力发展保障性租赁住房、与公租房共同发挥兜底保障作用的基础之上，建设配售的保障性住房体系或将成为接下来新的发力方向。

中国社会科学院生态文明研究所研究员、中国城市经济学会常务理事、房地产专业委员会主任王业强指出，当前提出加大保障性住房建设和供给也是应对当前房地产市场的一个新思路。一方面为落实房子是用来住的、不是用来炒的定位提供住房支撑，保障性住房进一步扩容，同时也将拉动住房投资开发，对房地产市场稳定起到推动作用。