房地产大转型，便宜房子马上要来了

国务院发了14号文，主要是为了加快保障性住房的建设和房地产发展的转型。

原文很长，我稍微提炼了几个我比较关注的重点。

一，城区常住人口300万以上的35个城市参与。

按照国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》，城区人口超过300万的城市共35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

大家看看自己的家乡有没有在名单里。

我觉得对于城市的分类，挺致命的，这意味着除了这35个城市以外，其他的中小城市都没有买房的价值了——注意，甚至不是投资的价值。

用14号文的原话：“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”。

在这些大城市里面可以买下便宜的房子，为什么还要在小城市买房呢?

大城市比起小城市的优势几乎是压倒性的，无论是教育，医疗，工作都无可媲美，而且相对而言大城市的法制化进程更加完善，用人情办事的几率比小城市少很多，也更公平。

缺点也是显而易见的，就是生存压力太大，任何城市资源几乎都和房地产深度绑定，你不买房终究只是这个城市的肉电池，榨完以后没有任何价值。

现在越来越多的年轻人也看明白了这点，开始真正逃离大城市，比如上海，深圳这两年的人口就是净流出的。

但是当大城市的保障房体系完善，以上这些问题都不复存在，人口回流是必然的。

虹吸效应会变得更加明显，小城市将变得更加破败不堪。

有了人口才会有发展。

甚至可以这么理解——未来的中国将会以放弃中小城市为代价，把资源往这35个城市怼，马太效应将会越来越显著。

大家真的想要找一个生根的城市，千万不要跑出这35座城。

二，让商品房回归商品属性，满足改善性住房需求。

这个条简直就是王炸，短短一句话，至少透露了两个细节：

第一，房住不炒已经成为过去式了，取而代之的是，“让商品房回归商品属性”。

我们一定要明确一点，炒作就是商品根本属性之一。

比如期货市场里的石油，棉花，焦炭，这些都是商品，它们可以加杠杆，甚至可以做空。

虽然我相信我们的房地产不至于进期货市场，但是国家已经默认商品房是可以炒作的，这个才是商品属性，未来的商品房价格将完全由市场决定。

可能有人要说了，那么大城市的房价岂不是要涨到天上去?

肤浅了，我们现在已经在天上了。

今年的房价大家也看到了，地方政府对一手房还有限跌令，所以一手房的价格并没有太大的指导意义，但是二手房却是市场化的。

北上广深武汉成都杭州这些大城市核心地区的房价都猛涨了吗?

并没有，基本上都有不同程度的下跌。

下跌的根本原因在于老破小没人接盘，导致改善性需求由心而无力，接盘侠断层了。

所以“让商品房回归商品属性”的另一层含义是，未来房价可能会继续下跌，直到回归正常价格。

什么叫正常价格?

按照国际通用的标准，租售比在1：300~1：200之间，比如一套房子月租金5000块，那么它售价在150万到100万之间，超过150万就有泡沫存在了。

第二，只提改善性需求，不提刚需。

这也是个跨度比较大的改变。

为啥不提刚需了?

因为政府准备大力发展保障性住房来满足刚需的居住需求，未来住房双轨制几乎是一定的，跟新加坡模式会无比接近。

但是，我又要说但是了，大家觉不觉得这里面好像有点什么不对?

没错，刚需都被保障房抽走了，没有刚需接盘，改善性需求如何改善?

所以我更加坚定地相信，未来很长一段时间，房价跌才是主旋律，真正有钱人可以在顶层自己玩自己的，就好像一些奢侈品牌的功能性已经不再重要，更多的是它的社交属性。

功能性的产品将回归正常。

三，对于商品住房库存大的城市，可以适当改建或者收购存量商品房作为保障房。

这个也是挺刺激的，其实深圳广州已经开始做类似的事情了，只不过不是保障房，而是长租公寓，但本质是一样的，就是用政府信用做担保，给买房人/租客一个保障。

按文件的说法，这些大城市的烂尾楼岂不是有救了?

或者说，还没有卖出去的烂尾楼有救了，至于已经卖掉的，政府也不可能出资回购，恐怕还将是“保交楼”状态。

可能有人会问，那么钱哪里来，看看地方政府的负债率，哪里还有钱去回购或者改造。

以前我一直被这个问题困扰，直到最近发了一万亿的国债，我发现在特殊国债面前，这些事都不是事。

债务不会消失，但是可以平摊啊。

或许这也是解决房地产问题唯一的出路。

总之，现在想买房还没有买房的小伙伴，可以稍微等等，感觉最多也就5年内，便宜的房子肯定可以落实。

当然，你别指望这种房子地理位置又好，房价又便宜，房型又给力，这个不存在的，鱼和熊掌不能兼得。

或许以后买车住郊区保障房，会成为中国的一个新常态吧。

汽车工业还是值得看好。