注意了，2025年将是学区房的大限

这并不是我今年第一次用这个标题。

5月份的时候，我就写过一篇《2025年，真是学区房的大限?》。当时比较谨慎地用了问号，而这一次，我干脆把问号去掉了。

还是那句话，这几年我在学区房上的观点从没有改变。当教育从投资变成消费之后，如果你不能接受亏损，那直接绕过学区。

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学区房是不是没有人买了?

过去几个月，这个话题在社交平台上反复被提起，为了吸引眼球，还有很多房价的对比图，意思就是跌惨了。为了夸大数据，还特别找那种占初一学位房子的成交价。

跌，的确是事实，跌得的确狠，但并不是只有学区房在跌，其他房子，尤其是位置不好的，房龄过老的，投资客集中的，跌得更惨，最关键的是没有成交量，甚至连带看都寥寥无几。

刚好我手上拿到了近一个月南京楼市二手房成交数据，粗略做了一个统计，主城六区有学区概念的房子成交占比超过3成，如果是主城中心四区，占比接近4成。

所以，有能力且想买的，都在行动。

当然，仅限一二线城市。

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市场现在处于什么样的状态?

以价换量，且成交量进一步萎缩。

上周我在文章《6个月，一套房子如何从770万跌到530万》的末尾特别提到，市场将进入前所未有的情绪杀跌阶段。很多人不理解，加石榴叔微信来问。

最近亲身交易的家长应该深有体会。买家很痛苦，发现最低价，还想更低价。卖家也很痛苦，天天被中介PUA，一降再降，直到击穿心理底线，还不罢休。

楼市处于下行期，这种情况并不奇怪，中介要促成交易才能吃饭，所以带着刀，站在买家这边。

追涨杀跌向来是人的天性，尤其现在舆论环境铺天盖地的全是唱跌，所以不少小区，每卖出一套都会诞生一个新低价。

中介经常教育房主：“你现在不卖，以后就卖不出这个价”。

为什么会缩量?学区房其实就和超市上货一样，每年六月份会上一大批，好价格、好房子肯定会先被挑走。能痛痛快快降价的房主，九十月份就跑了，剩下的都是难啃的。

当然，不少买家也不急，距离报名大限，还有几个月，他们想等最低价。

03

为什么2025年是大限?

5月份那篇文章，我给大家从人口角度进行了分析，2023年是全国小学入学人数的顶峰，对应的是2016年9月1日-2017年8月31日出生的孩子。

考虑到这其中有40%是二胎，老大很可能要先用初中学区，所以才得出这个结论。

这段时间和中介接触的比较多，了解到一些房主的情况。

很多人现在出手并不亏，因为买的早，买的便宜，只能说少赚了，所以他们在砍价的时候也会了解房主当时购买的价格，看菜下刀。

即便三年前入手的房主，只要初中学区仍是一线，亏损都能控制在20-25%，伪学区另当别论。

二手房房价见顶，实际上是2021年上半年，之后才一路下滑。

那段时间购入的学区房，有相当一部分会在明年下半年流入市场，按照目前的成交价，亏损普遍都在35%以上，极端亏损能超过50%。

所以明年学区房市场大概率是横盘缩量的一年，房主妥协不会那么容易，哪怕认清现实。

到2025年下半年，新一波流入市场的房子，购买成本已经低了不少，所以哪怕市场需求仍然旺盛，价格体系也会崩塌。

我用南京一套目前成交价190万的单室户型，一线初中学区房，举个例子。

2017年购入的话，只要160万。

2019年购入的话，需要245万。

2020年购入的话，需要260万。

2021年上半年购入的话，需要300万。

2021年年底购入，只要230万。

2022年购入的话，需要210万。

这个案例，一二线城市都通用，周期和逻辑是一样的。

结

还是那两句话，学区房用完就卖，不要有留恋，更不要有投资的想法。买学区房，要能接受亏损，这属于消费，而不是投资，强居住属性的例外。

可能有人会说，这样就更不能买学区房了。不同的家庭，对教育的观点不一样，我接触的一些家长，尤其中产家庭，是希望在自己能力范围内给孩子创造一个好的学习环境，仅此而已。