南京市打出激活楼市消费“组合拳”

“如今，在南京市购买首套房，首付最低仅需两成，商业贷款利率也只要4.0%。同时，由于南京市不限购，这段时间周末有很多外地人都赶过来咨询看房。”位于南京市雨花台区的万科·朗拾雨核项目置业顾问华学(化名)向《中国经营报》记者说道。

在不断打出各类政策优化调整“组合拳”后，改善性产品悄然挑起了南京楼市的“大梁”。12月5日，位于南京市建邺区的伟星·长江之歌项目在开放样板间半个多月后便迎来了首开，成为南京楼市12月出现的首个“摇号盘”。最终，这一均价达7.55万元/平方米、最高总价超过4000万元的“顶豪”项目，开盘一小时的销售额便达到12亿元。

尽管如此，南京楼市整体仍处于弱复苏状态。克而瑞统计数据显示，11月，南京市商品住宅市场供应量为46.9万平方米，环比上涨26.44%，同比下降24.89%;成交量约44万平方米，环比上涨3.26%，同比下降18.79%;成交均价为27120元/平方米，环比上涨2.81%，同比下降9.1%。

为进一步激活楼市消费，南京市选择在政策端持续发力。11月30日晚间，南京住房公积金管理中心发布《关于调整部分住房公积金政策的通知》(以下简称“《通知》”)，宣布自12月1日起，第二次使用住房公积金贷款购买第二套住房的最高可贷额度由现行的30万元/人、60万元/户，分别提高至50万元/人、100万元/户。

多名房地产业内专家表示，展望后市，12月随着房企年终冲刺启动，供应、成交两端预期均仍有回升空间，但增幅相对有限。“在居民收入预期尚未明显恢复下，预计市场仍将面临波动调整。”

改善性产品“挑大梁”

伟星·长江之歌项目位于南京市中心城区最为核心的河西板块，是今年南京市最顶尖的几个高端住宅项目之一。12月5日，该项目首开共计推出86套房源，179组家庭参与摇号。

该项目置业顾问韩佳(化名)告诉记者，此次推出的是1号和3号楼房源，精装修均价约7.55万元/平方米，主力户型为248平方米和315平方米。“目前仅剩约30套房源，销售情况比较不错，所以没有给出任何优惠。”

“项目还有两套位于顶楼的大平层户型，面积分别为398平方米和498平方米。其中，498平方米的房源有5个套房，还有一个50平方米左右的露台，均价约8.1万元/平方米，总价超过4000万元。”韩佳进一步表示。

记者注意到，近期，河西板块的高端改善性项目迎来集中供应潮。例如，天琴华樟项目首开便一次性推出了所有124套房源，开盘两小时销售额高达23亿元，总价最高的一套房源也已售出;颐和天晟府项目首开拿出了87套房源，一小时销售额达到13亿元。

克而瑞南京机构高级分析师桂轩表示，11月，南京市共推盘33个项目，总计3255套房源，环比下降6%。其中，开盘当天去化465套，整体去化率14%，环比微涨6个百分点。从当月推盘表现来看，河西、鼓楼滨江、老城东等热点板块的热点项目集中推盘，摇号项目数量增加，带动整体去化率有所回升。

“11月，南京市共有7个楼盘进入摇号阶段，均为热门板块的改善性项目。”桂轩进一步表示，除了天琴华樟和颐和天晟府项目，金基瞻月府、恒盛金陵湾新组团、中冶锦绣公馆三期等项目开盘当天的去化率均超过五成。“从销售特征来看，热销项目均位于主城区核心地段，且项目产品力强，客户认可度较高，有的还拥有优质教育资源、优越交通配套等。”

桂轩分析认为，整体来看，11月南京房地产市场供应端低位回升，但政策边际效应减弱，整体成交规模增幅收窄，本轮政策优化调整仅带来较为短暂的市场情绪回暖，未形成强有力的修复后劲。

土拍热度未及预期

相较楼市表现，南京市土拍市场更能感受到“冬日的寒意”。11月下旬，南京市取消土地限价、恢复“价高者得”规则后的首场土拍落下帷幕。

具体来看，9宗涉宅地块土地总面积为28.5万平方米，其中3宗位于溧水区、3宗位于六合区，建邺区、栖霞区、秦淮区各有1宗。最终，9宗涉宅地块全部以底价成交，共计揽金55.07亿元，土拍热度未及预期。

记者梳理发现，与以往土地出让细则相比，南京市最新的地块出让要求删除了“当地块竞价达到最高限价时，仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，停止竞价，改为现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得价为最高限价加一个加价幅度”的相关表述。

在上述9宗涉宅地块中，起拍总价最高的为秦淮区南部新城G77地块，土地出让面积为26127.42平方米，挂牌起始价为19.8亿元。根据成交结果，该宗居住用地最终被南京南部新城会展中心发展有限公司以底价摘得。

此外，位于建邺区河西板块的江心洲G70地块被南京中北置业有限公司竞得，该宗地块出让面积约2万平方米，容积率仅为1.5，最终成交价为9.2亿元，成交楼面价为30518元/平方米;栖霞区迈皋桥G71地块则被南京迈恒投资发展拿下，土地面积近2.2万平方米，容积率为1.8，成交价6.1亿元，成交楼面价为15507元/平方米。

一名熟悉南京市房地产市场的业内人士表示，现阶段还能持续开展规模供地、卖地的城市，已经是全国土地市场中的佼佼者。南京市房地产市场的基本面不错，在取消限价、恢复“价高者得”的土拍新政下，拿出来试水的地块素质相对均衡。多宗地块容积率很低，有打造低密度、高品质住宅项目的潜力。

中指研究院最新监测数据显示，在22座采取“两集中”土地出让方式的城市中，已全部发布涉宅用地公告，其中18城恢复了“价高者得”竞拍规则，目前仅北京市、上海市、深圳市和宁波市仍在执行“限地价”政策。

中指研究院企业研究总监刘水表示，房地产市场供求关系已发生重大变化，在市场过热期出台的限制性措施正在逐步退出舞台，取消土地限价将有助于稳房价、稳预期、稳市场。但从近期土地出让情况来看，除了部分城市有少量核心区优质地块的热度较高外，其余多以底价成交。

政企两端合力激活楼市

时间拨回至9月7日，南京市放出楼市政策调整“大招”。根据规定，购房者在包括玄武区、秦淮区、建邺区和鼓楼区等主城四区范围内购买商品房，将不再需要购房证明。这也意味着，南京市自此全面解除了限购，打响了核心二线城市全面放开限购的“第一枪”。

“新政实施以来，南京市新建商品房日均认购量和二手房日均网签量分别较之前提升51%和10%。”南京市住房保障和房产局方面表示，南京都市圈居民来南京市创业置业的发展需求旺盛。南京市各区及房地产行业协会分别赴扬州市、芜湖市、马鞍山市等周边城市开展“南京楼盘都市圈巡展”活动，开通南京都市圈看房直通车，陆续在淮安、滁州、马鞍山等都市圈城市定期设立“南京买房服务点”，达成意向客户2200余组。

11月30日，南京市再度推出公积金新政。根据《通知》，此次政策调整涉及三个方面，分别是提高第二次使用住房公积金贷款购买第二套住房的最高可贷额度、扩大加装电梯提取住房公积金支持范围和延长提取住房公积金支付购房款政策的实施期限。

记者注意到，今年以来南京市已多次调整了住房公积金政策。其中，3月推出公积金贷款“带押过户”;5月提高了多子女家庭的首套房可贷额度，还简化了提取公积金支付购房款的流程。

此外，进入年底，各大房企也纷纷加大优惠力度，以价换量。以万科·朗拾雨核项目为例，华学表示，99平方米的户型过去成交价约430万—440万元，目前的成交价已经下探到400万元以下;115平方米的户型之前成交价超过500万元，现在下探至470万元左右，“每套房源基本都有30万—40万元的优惠，力度还是很大的”。

上述熟悉南京市房地产市场的业内人士表示，南京市各区也在实施各类购房补贴政策。比如，在江北新区购置新房给予总价1%的补助，在南京市“卖旧换新”(90平方米以上)的再给予总价0.5%的补助;江宁区最高补贴房屋总价的4%，非南京市户籍可额外获得1万元补助;栖霞区最高补助为房屋总价的2.5%;雨花台区最高补助为房屋总价的1.5%。这些政策大多截至今年12月31日，预计12月将迎来一波新的购房需求。

刘水同时指出，尽管12月房企要冲刺业绩，推出更大力度的打折促销活动，或将会带动部分项目销售回暖，但“冰冻三尺非一日之寒”，楼市“解冻”是一个缓慢的过程，短期内房企销售或很难明显回暖。