城镇化地位再次上升：中央定调2024年房地产工作

2023年，房地产政策持续宽松，利好政策应出尽出，但楼市仍在深度调整中不断下探，房地产风险依然在蔓延。2024年经济与楼市怎么走，备受市场关注。

12月11日至12日，一年一度的中央经济工作会议在北京召开，全面总结2023年经济工作，深刻分析当前经济形势，系统部署2024年经济工作。

会议提出，进一步推动经济回升向好需要克服一些困难和挑战，主要是有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升。

会议要求，明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策。要强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合。

对于2024年楼市调控方向，中央经济工作会议放在了“持续有效防范化解重点领域风险”范畴下。会议提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

这是历年中央经济工作会议中，对房地产工作着墨最多的一次。值得注意的是，自2016年12月中央首次提及“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位后，已连续6年定调“房住不炒”，而此次中央经济工作会议中并未提及。

积极稳妥化解房地产风险

2024年房地产工作第一大主题，依然是防范和化解风险。

此次中央经济工作会议提出，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道，从目前形势看，房地产风险扩散情况并没有得到有效控制，甚至一些稳健经营房企、一些国有房企也出现了债务问题，这是地价房价下跌以及市场预期悲观的根本原因。2024年将在推动实质性保交楼、企业自救和外部救助相结合、夯实企业自救主体责任和地方属地责任方面下功夫。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实。化解房企风险仍需要推动企业恢复自我造血，市场销售实质性修复是改善企业资金面的关键，预计2024年一线城市将继续优化限购政策，核心二线城市有望全面取消限购，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

近期，来自中央层面多次会议都在强调化解房地产风险，一视同仁满足房企合理融资需求。

10月30日至31日召开的中央金融工作会议提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

11月17日，央行等三部委联合召开金融机构座谈会，明确要求金融机构要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”。

市场面消息称，金融监管部门正在起草一份房地产企业“白名单”，可能涵盖50家规模房企，国有房企和民营房企都会列入其中，名单内的企业将获得信贷、债券和股权融资等多方面支持。

近段时间，国有大行纷纷召集房企座谈会，提出要加大在开发贷、按揭贷、经营贷及债券承销等方面融资支持。参会房企基本上为民营房企及混合所有制企业，还包括部分出险房企。若一视同仁融资政策真能落地，将是稳妥化解房地产风险的非常重要的路径。

房地产作为国民经济支柱产业，关联着众多上下游产业。明年房地产能否企稳，对于稳定宏观经济大局尤为重要。

加快推进“三大工程”

2024年，“三大工程”配套政策将加快落实。

2023年以来，中央已多次在重要会议中强调“三大工程”的重要性。在今年4月28日中央政治局会议公报中，提出了“平急两用”公共基础设施这一新概念，即“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”。

7月14日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步推进“平急两用”公共基础设施建设，是统筹发展和安全、推动城市高质量发展的重要举措。

此次中央经济工作会议进一步强调“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等三大工程，加快构建房地产发展新模式”。

李宇嘉解读道，三大工程既是新模式的抓手，也是房地产稳中求进的着力点。这三大工程着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题。本质上，新时期住建系统的三大工程，都是在供给侧改革做文章，以匹配需求，并与扩大房地产内需结合。

在业内人士看来，2024年，城中村改造将进入全新阶段。城中村改造解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，主要是低成本的、职住平衡的配租型住房需求。

保障房实施策略有望逐渐明晰，尤其是配售型保障房供给量将有所增加。保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求，解决商品房需求断层的问题。

“平急两用”或与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用，也将对房地产投资产生积极带动作用。而“平急两用”公共基础设施解决的是新时期对于居住生活安全的配套设施诉求。

城镇化地位再次上升

此次中央经济工作会议还提出，推动城乡融合、区域协调发展。要把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来，促进各类要素双向流动，推动以县城为重要载体的新型城镇化建设，形成城乡融合发展新格局。实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。

这意味着，从大城市化、都市圈化，到大中小城市协同发展和以县域为载体的城镇化，将是我国新型城镇化的发展路径。而乡村振兴和新型城镇化有机结合，扩大和释放内需潜力的同时，也为县域和镇域房地产市场创造可持续发展路径，有利于改变目前县域和镇域房地产和城镇面貌下滑的局面。