探访京沪楼市：北京业主“不愿降价卖了”，上海有豪宅成交“疯了”

12月18日一早，北京的开发商们开始陆续披露新政首个周末的成交数据。

龙湖建工·九里熙宸累计到访近150组，环比上升逾100%，累计成交12套;中建宸庐·云起周四到周日(12月14日-17日)来访200组，成交18套(7套别墅)， 政策当日线上认购9套……

此前的12月14日，北京、上海先后出台下调购房首付比例、调整普通住宅标准等多项楼市调控政策，引发市场热议。

二手房方面，“今日已售，成交太快，反应不过来。”12月18日，上海中原地产某门店店长姜平在朋友圈里发布了一条成交信息，并写下了自己的感受。

不过，北京有头部中介人士坦言，用新政给客户做工作出来看房定房，似乎效果不佳，很多人无动于衷;有部分酝酿涨价的业主，好像也信心不足，有想法，但迟迟没有行动。

其还表示，由于新政的主动咨询量不大，房产经纪人主动打电话给客户和业主讲解政策，得到的答复绝大部分都是“哦，知道了”。

12月18日，中指研究院市场研究总监陈文静在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，整体看来，本次北京、上海大力度优化楼市政策，整体符合市场预期，政策优化对二套房购房者尤为利好，大幅降低了购房者置业门槛和购房成本，是落实“以进促稳”的重要举措。

从市场趋势来看，短期北京、上海房地产市场活跃度均有望提升，预计也将进一步稳定价格预期。北京、上海市场预期好转，或将进一步提振整体市场信心，推动全国市场加快筑底企稳。

北京周末新房网签量环增166%

12月14日，北京突然发布楼市新政，首套房首付比例降至30%，二套房首付比例最低降至40%。

新政落地三天，龙湖顺义·御湖境项目案场到访客户已经有300多组，人气堪比国庆黄金周，已经统计的成交就有20多套，项目方面表示“这次新政确实十分给力”。

万科东庐政策放松当晚成交7套房，9点多有一组购房者直接新访直签，12月16日购房者到访量翻倍，有15套成交。

中建璞园上周四到周日来访280组，成交32套，政策当日线上认购7套，合计周度金额2.6亿元，其中上周四到周日合计金额2.1亿元。

中建某项目售楼处的周末现场 受访者供图

此前，作为北京楼市“新政第一盘”，中建璞园也曾公布过成交喜报：“9·1北京新政后首个开盘项目，9月2日首开劲销21.8亿元，9月2日-3日累计认购300+套。”

中指研究院数据显示，上周(12月10日-12月16日)一线城市整体成交面积环比增长35.26%。其中，北京成交面积12.05万平方米，成交面积环比增长25.0%，同比增长46.1%。

不过，陈文静指出，与“认房不认贷”政策发布后客户连夜看房情况不同，本次新政发布后，连夜看房客户明显减少，客观上天气及工作日原因造成一定影响。

新政发布后的首个周末，北京新房市场活跃度有所提升。从数据来看，上周末北京新建商品住宅网签647套/6.31万平方米，环比分别增长166%和130%。考虑到网签数据的滞后性，从认购数据来看，上周末北京新建商品住宅认购225套/2.81万平方米，环比分别增长13%和25%。

陈文静表示，从案场反馈来看，周末看房客户较前几周有所增加，同时也有部分前期观望客户，在新政后交付定金进行认购。整体来看，本次新政力度较大，置业者购房门槛和购房成本大幅降低，短期市场活跃度有望保持提升。

上海周末新房网签量环增126%

根据上海新政，一是降低首付款比例;二是降低利率下限;三是二套住房实施差异化政策。

恰逢上海第十二批次新盘陆续取证入市，新政后这个周末，《每日经济新闻》记者从看房人拍摄的现场视频发现，部分红盘的售楼处从沙盘到休息区，都围满了看房家庭，丝毫没有受到降温的影响，并且“用钱投票”的人群开始多了起来。

中指研究院统计数据显示，上周日成交套数是前一个周日(12月10日)的3.4倍。

上海嘉定区龙湖青云阙营销负责人钮经理表示，新政发布当晚，就有很多客户主动进电联系置业顾问，咨询目前的房源情况。当晚主动询问量大约是平日晚间的5倍以上。比较明显的特征是：很多甚至都是我们前三四个月前接待的客户。

“这说明有购买意向的潜在客户是比较广泛的，他们因新政对后市产生的预期变化比较直接。当晚，已经有客户连夜赶过来，其中有一位外地客户。”钮经理透露。

中指研究院数据显示，12月16日、17日两天，上海新建商品住宅网签977套，网签面积10.76万平方米，较上周末(12.9-12.10)分别增长126%、128%。

“但考虑网签存在一定滞后性，当前网签数据增长或更多受到前期上海集中入市项目带动。新政后市场活跃度有望提升，政策效果或进一步显现。”陈文静指出。

记者注意到，部分新开盘项目认购率超过100%，正在等待摇号。以绿城沁兰园为例，项目一期与二期开盘时间不足20天，原先市场曾担心两批次太近，对认购量会造成一定的压力，但新政之下，349套房源吸引了超过690组认购，认购率达到198%，已经触发积分。

不过，上海中原地产市场分析师卢文曦指出：“一两个项目热销还不具有代表性，还是要看远郊项目销售情况，如果都能出现销售回暖，说明这次政策的影响力度能高于9月。”

二手房业主不愿降价卖了‍

但北京二手房市场似乎并没有出现预期中的火爆。

12月17日，北京有头部中介人士王明(化名)在社交平台发布消息表示，今天(12月17日)的带看量和成交量感觉比昨天要稍微多一点，但和新政之前的周末比，还是没有明显的变化。

另一位经纪人李燃(化名)也向记者表达了类似观点：“周末延续了之前比较好的成交量，刚需房卖得多一些。周末两天日均400+套成交，整体价格和挂牌方面没有明显变化，库存量甚至比之前少了。”

链家方面的数据显示，12月18日，北京二手房库存164976套，较上一日减少174套，最近33天内录得28天下降。

有房地产从业人士称，北京这次新政组合拳，说白了是出得有点晚。因为9月初先出了“认房不认贷”，这件事本身快速放大了库存，反倒让北京房价在这3个月出现下坠。谁都没想到北京楼市原来也没那么抗跌，所以近期大家对房价的预期是在降低。

“新政出来后，业主心气起来了，之前谈的老破小，今天中介告诉我业主说不降价卖了。”

“今年北京买房真的很波折，3月想买房结果房价涨了，又兜兜转转看了半天。好不容易看到一套合适的房子，结果刚和业主谈完就出新政了，业主直接涨价10%，买房真的太难了。近期和买房小分队的伙伴们聊天，发现业主心态普遍都是涨价。”‍‍‍

这两天，很多人在社交平台吐槽房东不愿再降价卖房，导致自己的购房计划遇阻。

来源：诸葛找房

不过，从诸葛找房平台有关数据看，这几天涨价的房源数量整体并不太多，但24小时内涨价房源中依然不乏涨价300万元的个例。

与此同时，跟这些吐槽的买家们一样陷入纠结的，还有另一个在“认房不认贷”后做过决定的群体。

比如在北京通州已经有一套小房子的业主张静。

9月1日，北京执行“认房不认贷”，张静决定置换。

“但我得卖掉小房子，才能换大房子。9月2日签了买大房子的协议，小房子开始委托卖，卖了三个月，没有靠谱客户，都和之前经纪人跟我的承诺相差甚远。卖到现在，到期了，房子还没卖出去，(大房子)的卖家也急，不同意延期。现在的我，上火，睡不着觉……”

这几天，张静还详细记录下了每天的进展：迎来新政了，我不想挣钱，只想在可接受范围内完成置换;新政第一个周末，带看人数明显增多：新政第四天，跟出价谈的(业主)谈到半夜，业主出价低，一点点加，甚至几千地加……

个别豪宅板块成交“疯了”

姜平所在的门店位于上海静安大宁板块，大面积改善型二手房源较多，以往就是成交情况较好的区域，新政之后，中介的微信群开始热闹起来，成交信息接连发出。

“昨日已售”。

姜平朋友圈提到的最新成交房源，挂牌时间显示为12月6日，这意味着成交周期只有11天。他向记者透露，近期板块内成交“疯了”，估计有20套，都是大面积段，不过也是“以价换量”的结果。

他对市场充满信心：“置换客动起来，再后面市场应该活跃了。”

上海易居房地产研究院也在报告中列举了真实交易案例：某购房者出售700万元总价的二手房，由于此次12月14日普通住房标准的调整，其增值税可以少缴约20万元，相当于售房款的3%。

报告显示，调整普通住房标准后，上海普通住房占全市房源量的比重，由原先的7%上升到81%。这意味着此次政策调整下，大量房源纳入到了普通住房的标准之中。

另一方面，原本就在普宅标准以下的区域，并没有这样的热度。

“这个周末带看量没有特别明显的增加，天气原因也是有影响的，上个周末太冷了。”浦东地区某中介门店黄店长表示，“老破小影响不会特别大，首付比例、税费、贷款利率都没有太大的变化;二套房或者刚需大户型的影响会大一些。”

他和门店同事近几日观察，客户心态在新政之下分化依旧明显。

“有着急的客户，想赶紧买了算了;也有人保持观望，觉得万一兜不住，价格有可能还会跌;甚至有人觉得肯定会跌，想再等等。”

中原地产报告指出，基于上海出楼市优化政策，不少楼盘借势营销，延长售楼处营业时间，也起到一定效果。在大量推盘的铺垫下，预计下半月交易数据会及时向上。

卢文曦表示：上周市场期待的楼市优化政策终于落地，上海调整普宅认定标准，以及对二套房的信贷政策，一时间市场情绪扭转。不管是新房还是二手房，客户数量都有所增加。从政策力度来看，市场普遍认为较大，并且超过预期。因此，尽管上周交易数据有失水准，但在政策利好催促下，买家观望情绪有所削弱，预计后续成交数据会翻身向上。