上海楼市新政三日：看房量明显增加，业内预计2周后达到成交高峰

12月14日，上海出台楼市新政，12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

太平洋房屋工作人员告诉海报新闻记者，新政第一天，店里就签约了一套谈过好几次的房子，此前这位客户已看中这套房子，但一直在沟通税费问题。

政策持续加码，楼市有望好转

根据上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发的《关于调整本市普通住房标准的通知》，普通住房应同时满足以下条件：一是五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;二是单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。

根据规定，上海超过5年(含5年)的普通住房在对外销售时，可以免征增值税。与此前标准相比，“内环以内低于每套450万元，内外环之间低于每套310万元，外环以外低于每套230万元”的总价限制被放开，这意味着更多的房屋可被认定为普通住宅，享受税收优惠政策。

此外，优化差别化住房信贷政策，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。

诸葛数据研究中心分析，上海11月楼市表现相对活跃，11月单月新房、二手房成交量双双回升，但累计成交规模仍不及2021年以前同期水平。曲折的复苏走势催促了更大利好政策的出台，本次政策松绑力度加大除了体现在内容的广度外，还体现在下调的深度上。预计随着新政逐步发酵，上海成交端短期成交动力或增强，楼市有望好转。

业内人士：新政效果明显，预计2周至成交高峰

“新政综合来说能够刺激一部分成交，尤其是小区里面性价比较高的房子，近期可能会被快速地销售掉。”太平洋房屋工作人员袁先生告诉海报新闻记者，从门店近几天的数据来看，成交量确实比以前有所提高。普通住房标准调整后，一些满足条件的房源可以为购房者节省几十万元的增值税，对许多客户来说，购房成本明显降低。

“新政第一天我们店里就签了一个。这个客户谈了好几次，在没出新政之前就看中了这套，当时也是在沟通税费的问题。那天早上我刚上班，他们就来店里沟通，十二点多就把合同签了。”袁先生说。

袁先生表示，新政消息发出的当晚就有客户来谈，最晚的谈到了凌晨一点多。最近几天，他明显感觉到门店客户数量在增多，虽然天气很冷，但看房量还是让他“吓了一跳”，有些已经挂牌很长时间的房子一下子就成交了。

袁先生说，不排除有些客户仍存在消极心理，即便政策出来了，还是想再观望一下。有的客户存在“买涨不买跌”的心态，还有的客户则认为，未来还能等到更大力度的优惠。但他预测未来两周还是会出现成交高峰。

上海链家商圈经理谢先生也表示，市场对新政的反应还是很火热的，房东的心态也变好了，这一政策的作用就是推动一些还在观望的客户快速做出买房决定。他介绍，最近三天看房者的数量明显增加，以自己所在门店为例，每天大概有十组客户看房，每组客户平均能看三到五套。

图片来源：诸葛数据研究中心

“首先拿出的钱变少了，同时利率降低可以多贷点款，另外还直接帮客户省掉了税费，这都是能直接刺激到客户的。1000万的房子增值税大概是五六十万，现在这个费用直接减免了，客户还是比较激动的。”谢先生说。

与“认房不认贷”相比，谢先生认为这次楼市新政会带来更为持续的影响，这次新政其实是一套“组合拳”，首付比例降低、贷款利率降低、税费减免，都可以直接减少购房成本，满足购房者最关切的需要。

“‘认房不认贷’持续了十五天左右，过后热度就有所降低。”谢先生告诉海报新闻记者，“预计接下来2到3个月的成交量可能会上升30%到40%。这次效果是会持续的，目前只是预热，后面2个礼拜左右会达到高峰。”

图片来源：诸葛数据研究中心

市场期待较高，新政或将产生带动作用

日前，中央经济工作会议提出，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，当下构建房地产发展新模式的迫切性有所提升。当前来看，加强保障性住房建设、城中村改造、推进现房销售试点以及对房企融资层面监管规范等，都是为了促进向新模式转型的探索。“先立后破”的总体要求或将成为新的构建原则，即先建立明确且合理化长效机制，再逐渐破除已经不适应当前房地产发展现状的“旧”模式。

国是金融改革智库首席专家刘胜军表示，房地产必须先稳住再改革，不能操之过急。从消费者的角度来讲，可以适度放开限购。“结构性的需求还是很大的，比如说改善性的居住，我们要关注这些结构性的需求。”

诸葛数据研究中心分析，市场对于一线城市政策松绑具有较高期待，本次上海松绑购房政策无疑向市场传递出了重磅利好信号。一线城市作为房地产市场的核心区域，其市场表现及政策动向对于整个楼市发展的带动力突出，本次新政对整个房地产市场信心的重塑和巩固回升具有积极作用。

关荣雪表示，当前房地产市场整体信心处于缓慢修复的阶段，住房消费需求释放力偏弱，预计2024年楼市政策将延续宽松基调。