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对2024年房地产形势的展望

对2024年房地产形势的展望
2023-12-20 09:19 来源: 编辑:腾讯网 浏览量:0

又到岁末。一年一年又一年,好快!

认同楼市处于“转场”(从上半场到下半场),而非“中短周期”波动的话,那么2024年楼市仍将处于回调阶段。从一个“小切口”观察,也能得出这一结论。作为楼市购买力或下行支撑力最强的京沪,近期同时松绑限贷政策、降低利率和税费。那么,效果如何呢?

当然,处于犹豫或门槛上的买家,因政策临门一脚,入市了,体现在周度数据便是环比增长,但是微观层面的共性现象是,无论是售楼处,还是中介门店,抑或是微信群,过往政策刺激下的瞬间躁动没有了,卖家撤单或调涨挂牌价,买家连夜下定也没有,反而是平静,甚至佛系。

8月底启动“认房不认贷”时,坊间讨论的热度,都要比这次救助要高很多。这中间到底发生了什么?

有2点:

一是,市场对政策边际效应有了认识。也就是,需求端的刺激,可能没太大效果。8月底开启政策救助时,市场还是寄语厚望的。因为,过去每次松绑政策,楼市都会触底反弹,这已经成为了惯性认识。但是,这一次认房不认贷以及9月份各地退出限购,效果至多一个月。

二是,房价形势有了变化。11月百城有99个城市二手住房价格下跌,连续6个月有90多个城市二手住房价格下跌;11月70城房价上涨城市为零,上一次出现这个情况,还是2014年的9月份。而且,11月一线城市二手房价环比下跌1.4%,跌幅创有统计以来的新高,领跌70城。

问题是,二手房交易量在反弹。11月,6个主要城市,二手住房交易环比平均回升20.5%,同比回升33.1%。说明什么?政策效果小,媒体端充斥着负面的小作文。预期走弱,先走为上,降价卖房。而先知先觉的一线城市精英们,对市场的认知更远一步,走得更快。

于是,新问题出现了!

近期,二手房小区,挂牌套数出现上涨,只要有更低价位的成交了,立马会被抖音和自媒体等锚定为标杆价。该小区下一套成交,只能比这一套低,否则很难卖出去。新房和二手房,从一季度的相互抬轿子(价格倒挂驱动“打新”),逆转到相互竞争,甚至内卷式竞争。

手法很单一,就是降价。

02

对于当前局面,近期重要会议讲的很清楚,“有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多”。2020年疫情后,重要会议讲的是“需求不足、供给冲击”,现在是“有效需求不足、产能过剩”。也就是说,不是没需求,而是缺有支付能力的需求。

这就是为什么?二手房只要价格降得有诚意(比如,挂牌均价为300万的房子,业主愿意降价30万卖),就有买家。因为,婚房、生子、就业等等,还是有很多刚需的。其实,近年来高房价,有效需求一直是不足的,只是过去被“加杠杆”“跟风入市”“咬牙买房”掩盖了。

现在,有效需求不足的问题全面显现。其中的原因,不外乎是基本面的问题,冷暖自知,无需多言!

部分行业产能过剩,一定有房地产。过去,“资本品属性+隐性担保”,产出多少消化多少,产能过剩的局面并没有暴露出来。当属性回归至民生、居住时,隐性担保根本兜不住(市场发现,所谓的大招,效果不大),过剩就出现了。同时,小业主,也开始从“做多”迅速转向收缩。

上两轮回升周期,即2016-2018年,2020-2021年,各个热点城市都在加大供地,以做高供应来对冲高涨的购房需求。目前,各地新房广义库存消化周期,普遍在5-7年。现在,二手房也成了供应的一大部分。

03

大家比较关注“水”的问题!

近期,潘行长在金融街论坛上说到房地产贷款占比,表述和过去不一样:

地产相关贷款占银行贷款余额的23%(有媒体测算房企融资中银行贷款只有14%左右);地产市场调整对金融体系的外溢影响可控;地产经过20多年的长周期繁荣,正在进行重大转型并寻找新的均衡点。这与“地产风险=金融风险=系统性风险=大而不倒=无底线救助”的逻辑,可能不同。

事实确实是这样吗?

正规渠道的银行信贷,确实在乾坤大挪移。这些年房地产企业“高周转”,主要靠三个渠道:一是信托、私募等影子银行;二是挪用预售资金(合同负债);三是施工单位和供应商拖欠。

看看出险企业的负债结构,一目了然。

对上下半场的转换和其中的风险,深入其中的银行,最清楚了。结论也显而易见,进入风险释放的“下半场”,让银行去当接盘侠,可能吗?

所以,从2022年的三支箭、金融16条,到现在迷雾笼罩着的“三个不低于”“白名单”,背后都有一个市场化、法制化、商业可持续的底线原则。大概率,“谁家的孩子谁抱走”,都是成年人、都是市场主体,心里清楚的很。只不过,一直抱着央妈不会不救的心理。

这是一个痛苦的过程,但也是树立风险自担理念,不得不经历的过程。

新模式,被寄予厚望!

但是,可能各方面的准备都不足,甚至很仓促。对“立”什么,一头雾水,很多地方停留在务虚上。行动上,依旧想着怎么延续旧模式。包括京沪在内,仍在需求端发力。为何如此?延续旧模式,是一种“共赢,无输家”的模式,阻力小、单维度,以短期喘息应对问题。

比如,增长的问题、财政的问题、稳定的问题、预期的问题,甚至发工资等,都通过房地产回升解决了,或问题掩盖了、推后了。新模式,要么有一方利益受损,要么涉及多维度的协调,条条块块的合作。但过去十几年的行业管理中,还未真正进入工具箱,协调起来很难。

因此,重要会议提出,完善相关基础性制度,在政策实施上强化协同联动。这是一个上新课、补旧课并进的过程。尽管比较艰难,但旧模式难以为继,不得不改,形势已形成了倒逼。

04

2024年,房地产仍处于下半场,即风险释放过程,或者“出清之年”。因此,若按人口、城镇化、拆迁、换房等因素测算的未来住房需求中枢(几十亿平米)很难在逻辑上站得住脚,再考虑到有效需求不足,短期内谈论该中枢的意义不大。

因为,驱动逻辑的基础改变了:

一是,从金融属性向民生、居住属性转变。旧的需求驱动正在褪去,而新的模式或需求力量仍在探索和夯实过程中。因此,短期内,需求接续能力不足,甚至出现断档,量价继续承压;

二是,无风险利率(比如保本理财)低于按揭利率,房产回报率明显低于居民负债端存量房贷利率,购房预期可能继续转弱;

三是,定向去杠杆(主动或被动),弱化地产的金融加速器效应,导致房屋流通速率继续下降,对稳定资产价格不利,反过来又会影响房屋流通。

当务之急,应该是疏通存量房挂牌量,包括继续通过降成本加快二手房销售,也包括降低更多业主加入挂牌序列的冲动。同时,尽快斩断房企层面风险蔓延,并推进保交楼的进度。另外,城中村改造、保障性住房、保租房、公共住房金融等新模式,能尽快有一个清晰的眉目。

只要看到魄力,就能看到希望,从而让上下半场的切换更快到位,阵痛更小。当然,经历连续2年风险释放和出清,行业体量已经回到2015年左右的水平,再次大幅下行的可能性比较小。

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