2024年伊始，上海出台楼市扶持政策，传递出哪些信号？

2024年第一个工作日，上海出台了楼市扶持政策。

1月2日晚间，上海市公积金管理中心发布通知，对住房公积金个人住房贷款政策进行调整。

“本次公积金政策最大的变化是，对第二套改善型住房的认定进行了优化，并降低了首付比例。”易居研究院研究总监严跃进表示。

对于第二套改善型住房的认定，通知明确，缴存职工家庭名下在上海已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。

第二套改善型住房最低首付款比例方面，对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%;对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国(上海)自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。

通知显示，该政策自2024年1月3日起施行，2024年1月3日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年1月3日(含)后受理的公积金贷款按最新通知执行。

“上海此前政策是，二套住房认购公积金贷款首付比例分别为50%和70%(根据普通住宅和非普通住宅)，而现在可以降低至50%。对一些改善型需求或认购大户型二套房的购房者来说，这部分人群也能够享受公积金贷款优惠政策。此举进一步降低了改善型住房首付比例，可通过公积金更好解决换房和改善型需求。”严跃进称。

其进一步指出，本次公积金政策与此前上海商业贷款政策相似，针对自贸区临港新片区以及嘉定、青浦等6个行政区，也采取了更低的首付比例的措施，这有助于此类区域进一步降低购房门槛，体现了职住平衡等功能导向。

值得一提的是，上海几周之前刚调整了房地产政策。

2023年12月14日，上海宣布，自12月15日起调整普通住房标准，同时优化差别化住房信贷政策。调整普宅标准的同时，上海还将实施优化差别化住房信贷政策，对首套及二套住房商业性个人住房贷款利率进行了优化。

从上个月交易情况来看，据克而瑞数据，2023年12月，上海新建商品住宅成交面积82万平方米，环比增长38%，同比降18%。从累计成交情况来看，2023年全年成交914万平方米，同比降10%。

克而瑞分析师表示，上海2023年12月出台近几年以来最大力度新政，调整普宅标准并优化信贷政策。上海出台房地产新政策后，新房市场热度有所提升，不少项目整体日均来访较前期出现50%以上的增长。

“取消普宅总价线措施，可节约二手房交易中产生的增值税等税费，降低刚需、置换购房成本，这些举措提振了市场信心。在政策利好影响下，12月，上海二手房成交规模接近130万平方米，增长12%，创出去年下半年以来单月新高。”克而瑞分析师称。

在严跃进看来，上海12月出台楼市政策之后，本次又对公积金政策进行优化，对市场来说具有不小的意义，即当前楼市政策仍有调整空间，也存在进一步放松的可能性。

“结合同日东莞取消房贷利率下限，上海最新政策向市场传递出相当明确的信息：今年各地会通过多项政策积极向市场释放暖意，积极支持合理住房消费需求。我们预计，这些措施将对降低购房成本、提振市场行情，都将产生积极的作用。”严跃进补充道。

58安居客研究院院长张波认为，基于当前房地产市场情况，楼市破局的关键在于，需要通过政策拉动，快速实现一线城市总体复苏，并带动部分热点二线有效复苏。

“本轮房地产复苏虽然呈现出长周期和分化的特点，但热点城市的复苏，对于信心的支撑作用力不容小觑。随着一线城市全面复苏，这种热度将产生传导作用，有望成为点燃全国楼市复苏的‘引擎’。”张波表示。