深圳城中村改造拟出新规，这四种情况优先拆除

近日，由深圳市规划和自然资源局会同深圳市住房和建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》(征求意见稿)(以下简称《意见》)发布，于2024年2月4日前向社会征求意见。

《意见》以“建立系统性、可持续的长效工作机制，系统全面平稳解决城中村历史遗留问题，合理利用国土空间资源，推动城市可持续高质量发展”为目标，提出深圳城中村改造工作需遵循的基本原则和工作流程，明确政策衔接规则。

《意见》明确，城中村改造的对象，是以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域，分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。具备条件的城中村实施拆除新建，不具备条件的城中村实施整治提升，介于两者之间的实施拆整结合。

据中国(深圳)综合开发研究院2023年9月文章《深圳城中村楼栋字典2022》数据，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套(间)约591.3万，总建筑面积约2.2亿㎡，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。辖区建面和栋数前三甲为龙岗、宝安、龙华三区。

深圳城中村(晶报资料图)

拆除新建类项目：

这四种情况优先拆除新建

《意见》提出，对于拆除新建类城中村改造项目，坚持人民政府负主体责任，由区政府组织实施拆除新建类城中村改造工作。工作流程包括：意愿征集和项目可行性研究、纳入拆除新建类城中村改造年度计划、基础信息核查、项目实施方案和改造单元规划编制、搬迁补偿和安置、土地清理与收储、用地出让及开发建设等。

其中，意愿征集上，拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人2/3以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。

前期服务商引入上，区政府组织指定部门编制拆除新建类城中村改造项目实施方案时，需明确前期服务商公开选择方案，在项目实施方案及改造单元规划审批通过后公开择优选取，并签订实施协议;收储补偿金支付上，按照“总成本+微利”的原则，区政府根据项目实施协议对前期服务成本进行核算并上浮一定比例后，向前期服务商支付收储补偿金。

搬迁补偿与支付时点上，由政府统一制定拆除新建类城中村改造项目搬迁补偿指引，区政府与被搬迁人签订搬迁补偿协议，并约定搬离时点，自搬离并交付房屋之日起支付搬迁补偿费。安置房建设及回迁安置责任上，可由区政府视条件许可安排安置房用地、实施回迁安置等。

用地出让与开发建设上，首次明确拆除新建类城中村改造项目内土地须为净地，待完成入库后，可依法采用综合评价出让或带设计方案出让等公开出让方式确定土地受让方，并由其实施开发建设;具备条件的城中村改造项目，可按要求配置一定比例配售型保障性住房。

以下城中村用地优先纳入拆除新建范围——

一是位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等确定的重点功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的;

二是位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的;

三是位于20大先进制造业园区、重大产业项目范围的;

四是存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或经相关部门评估亟需实施改造的。

据了解，2022年，《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》发布。充分考虑全市各区产业基础、发展规划、空间承载等情况，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、盐田、大鹏新区、深汕特别合作区等8个区选取产业基础比较好、具有空间保障能力的区域打造20大先进制造业园区，其中宝安区(含前海)4个、龙岗区3个、龙华区3个、坪山区3个、光明区4个、盐田区和大鹏新区合建1个、深汕特别合作区2个;总规划用地面积约300平方公里。

20大先进制造业园区：

整治提升(含拆整结合)类项目：

推进“物业进村”全覆盖

对于整治提升(含拆整结合)类城中村改造项目，《意见》中则规定可由街道办事处组织实施，或视情况选择具有一定规模、信誉良好、具备整治提升类城中村改造经验的企业作为项目实施主体。并探索建立建管一体长效治理机制，通过引导村股份公司引进或自行成立物业服务企业，采用菜单式物业管理、村股份公司兜底等多种方式推进物业进村全覆盖，探索由实施城中村整治提升的企业承接日常物业管理、统筹运营和管理等多路径，加强整治提升成果后续管理运营及维护更新。

为做好新旧政策衔接，《指导意见》印发前已公告城市更新单元计划和已批准土地整备利益统筹计划的项目，按既有更新整备政策限期推进;计划有效期内无法完成规划审批(无计划有效期的，设三年时限)，将按规定予以清出更新整备计划。其他未列入计划但已开展实质性工作或前期工作的城中村改造项目，除特殊情形外，原则上按照《指导意见》和本实施意见实施。