石家庄一小区被指业主不支付车位费不让进小区，业主与物业之间的“恩怨”如何破？

近日，一段河北石家庄富贵城小区的“物业工作人员占据车库通道，不让没支付车位管理费的业主进小区”视频引发关注。网上流传的视频显示，很多业主聚集在门口，高喊“物业霸凌，有家难回”。随后，警方赶到现场后，业主才得以进入小区。1月9日，该小区物业公司的一名工作人员告诉记者，目前事情已经妥善解决，未支付车位管理费的业主们可以登记进入。

近些年，物业与业主之间的矛盾多次成为社会焦点问题。业主为何不支付车位管理费?如果遇到相关问题，应该如何正确解决?社区治理应该如何平衡好双方间的矛盾?

业主：服务与收费不匹配是产生矛盾的关键

周女士是石家庄富贵城小区的业主，2022年入住该小区。她介绍，车位管理费是2023年才开始收的，收费标准是90元/月，全部支付齐的话会有一些优惠。“相对于同片小区，费用有些高。而且地下车库卫生状况也不好，地面长期未维护保养，墙壁、地面等多处出现掉漆、破损。我们觉得根本不值得这个价格。”

多名业主称，正是由于部分业主对2023年该小区物业公司提供的服务与收取的价格不满意，所以未支付2023年车位管理费用和物业费。为使业主尽快支付齐费用，1月2日，物业公司雇佣了几十名身着“保安”制服的工作人员占据了通道。

“白天出门的时候，很多保安站在小区等孩子放学、大人下班天都黑了，大家都着急回家，结果却被堵在小区外面，这种漠视业主权益的行为令大家感到很气愤。”周女士说，“这次冲突看似是车位管理费问题，实际是长期以来积累问题的爆发。”

周女士说，该小区大部分业主都是2022年交房，并且按照每月1.95元/平方米的标准支付了2022年的物业费。根据业主向记者提供的“物业服务等级、收费标准备案表”，该收费标准提供的服务等级是“一级”。

“除了车位问题，之前业主们就对未按规定修建车棚、供暖不足、停水等这些问题进行过多次投诉。有关部门已经要求物业公司限期改正问题，但物业公司解决问题的方式和取得的实际效果都难以令大家满意。”业主李先生说。

多位业主向记者反映，入住一年多以来，该小区的物业服务并未达到该有的标准。周女士向记者提供了一份由多位业主共同总结撰写的“2022-2023年小区问题汇总表”，涉及卫生、安全、施工质量、服务态度、配套设施等45项问题。

物业：已妥善解决，完善服务还需要时间

1月9日，记者就业主反映的相关问题询问该小区物业公司。该物业公司一名工作人员向记者解释，小区车库配备了车牌识别系统，车辆进入时可以自动识别。“那天造成人员聚集是因为2023年的车位管理费到12月31日就到期了，未支付费用的车辆就没有录入识别系统，所以车就没法进库，导致业主情绪有些激动。现在已经妥善解决了，没有支付费用的业主可以登记进入。”

该工作人员表示，对于业主反映的车棚建设、卫生服务等问题，目前都在积极协调中。“大部分业主对我们的服务还是满意的，做得更好需要过程，我们也在积极改进。”

河南泽槿律师事务所主任付建认为，民法典对物业服务人员的职责进行了明确的规定，工作人员应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。换言之，物业公司需要负责维护公共区域的秩序，保持环境清洁，并协助管理安全防范等事项。同时，业主在物业管理活动中享有一系列权利，包括接受物业服务企业提供的服务，提议召开业主大会会议并对物业管理的有关事项提出建议等。

付建称，如果物业公司未提供应有的服务，影响了业主的生活品质，导致部分业主选择暂缓支付或者停止支付物业费和车位费，而物业公司为迫使业主支付车位费而占据车库通道，这无疑是对业主权益的侵犯。

他表示，对于这种情况，业主可以采取多种方式维权。在行政上，业主可以向当地政府的建设行政部门、消费者权益保护协会或质量监督部门投诉。在法律上，业主可以提起行政复议或行政诉讼。如果物业的侵害行为造成业主损失的，业主还可以追究物业服务公司的损害赔偿责任。

专家：应创新管理规则，加强监管

据媒体报道，近年来，物业与业主纠纷案件时有发生，不少物业服务纠纷诉至法院，案件数量呈逐年上升态势。为提升物业管理服务质量，减少或避免群众与物业之间的矛盾，各地相关部门也不断出台或完善物业管理及服务标准。

例如，山西省住房和城乡建设厅近日发布公告，批准新版《住宅物业服务标准》为山西省工程建设地方标准，为进一步规范住宅小区的物业服务提供了行业准则。重庆市人民政府办公厅印发了《重庆市物业服务收费管理办法》，旨在加强物业服务收费管理，规范物业服务收费行为。

中国人民大学国家发展与战略研究院研究员祁凡骅表示，在社区治理中，物业和业主间的矛盾需要政府监管部门进行干预和监督。政府需要制定物业服务标准，对物业公司的服务等级进行评定，制定同等级相匹配的收费标准。比如，连续三年评定不合格，应当退出服务。同时，将未支付物业费的业主行为进行信用登记，长期不支付者，通过法律程序限制消费。管理规则的创新、监管部门的介入是解决物业与业主长期矛盾的必然选择。

祁凡骅称，从法理上讲，业主集体购买的物业服务，业主是甲方，物业管理公司是乙方。通常甲方应该更具有选择权、主动权。但在实践中，物业管理公司多数由开发商提前确定，或者本身就是开发商的子公司或兄弟公司，业主群体同物业管理公司的交易具有不平等性，甚至一度出现了“取消物业”的呼声。

“取消物业讨论的呼声背后实际是业主对物业服务不满的体现，其诉求不是取消，而是想获得满意的服务。”祁凡骅说，各地政府相关部门可以组织业主代表、物业协会、专业调解组织、各物业公司及代理律师共同开展座谈，探讨和制定实用有效的社区管理模式。