评估价从600万降到200万，深圳房地产都这么艰难吗？

深圳有购房者三年前用福田区顶楼复式房子做经营贷，月底到期，现在房价下跌，房子评估价跟着下调，硬是从之前的600万降到现在的200万。

据说现在评估机构，金融中介和银行客户经理都找了，都说搞不定。

这事情我看网上发酵得并不严重，不知道有意为之还是大家的确不够关心，但是这事情极具代表性，几乎把资产，杠杆，风险，人性，等各种投资末路的元素都展现了出来。

这里面有两个关键字，三年前，经营贷。

言外之意就是这位老兄在房价最高的时候买了这套房，并且用经营贷置换了原本的房贷。

有很多人说，这是自作孽不可活，因为敢用经营贷来套现投资，本身就是奔着高收益去的，高收益必然伴随高风险，吹大房地产泡沫的就是这些人，所以即使崩了也活该。

这话我觉得还是有点激进的，因为无法判断用经营贷的人就是那些炒房客。

因为三年前疫情的原因，国家为了拉动经济，所以经营贷的利率特别低，很多人就开始动经营贷的脑筋，把它去置换房贷多好，要知道当时的房贷在6%左右，经营贷甚至不到它的一半。

而且从前20年看，房价根本没跌过，所以就算经营贷只有三年的合同期，三年后续贷就是了。

据我所知，很多因为房贷压力大的房奴也是被中介忽悠，把房贷结清然后去撸了经营贷，中间中介还赚了一笔垫资过桥的费用。

现在恶果来了，600万的房子银行再次评估，居然只给200万的额度。

其实并不是600万的房子只值200万，而是银行根本就是想抽贷，觉得这个人的风险太大，不愿意做这笔生意了，特别是房价在整体下滑的环境下。

我们可以算一笔账，假设经营贷的利率是3%，30%首付，贷款70%，如果房价跌了20%会出现什么情况呢?

(-20%-70%*3%)/30%=-74%

这意味着债务和利息偿还之后，本金只剩下原来的1/4。

所以在这个加杠杆的游戏里，资产只能涨不能跌，一旦资产的增长率跑不赢银行的利率，那么你就得赔钱。

这还是纯数字上的计算，实际上一旦拖入拍卖环节，还有各种律师费，手续费，滞纳金要你缴纳，这也是为什么很多人把房子拍卖了，反而还欠银行一屁股债。

我对银行从来没有好印象，银行只愿意做锦上添花的事情，用金融圈的专业术语说，银行只做优先，不做劣后。

一般来说，银行为了有足够的安全垫，它会以抵押物价值的7折放款，比如一套房子100万，它最多放给你70万，中间30万的差价就是它的安全垫。

但是当房价开始下跌，比如跌到80万，你是不是以为银行会用56万的价格给你的房子做抵押?

错，它最多用6折的价格抵押。

因为它在评估的时候，不单单评估资产当前的市场价，更会把市场的走势预判进去。

也就是说，当房价走势开始快速下滑，银行给到的抵押成数会越来越低，五折，四折都有可能。

所以原价100万的房子，当它跌到80万，银行以6折放款也就是48万。

但是你一开始经营贷可贷了70万哦，中间一下子少了22万，1/3啊，兄嘚。

这钱你去哪里补?

没事，有办法，我去搞点信用贷来，再把手头的信用卡套套现，这1/3可以补上，再不济我还有一套房子，一起抵押了，这样手头还能有点宽裕的资金。

哇，这个场景是不是很熟悉?

当时P2P暴雷的时候，很多加杠杆的人不就是这个操作模式么。

后来是什么结局大家都知道了，我就不多说了，心里永远的痛。

其实无论是P2P还是房地产，本质上就三点，一高杠杆，二资产价值不断下跌，三收入跟不上贷款利息。

只要满足这三个条件，必死无疑，包括某些优先级更高的资产，你们懂的。

因此从今年开始，房地产是非常危险的，因为3年前的经营贷都开始陆续到期了，银行必然会想方设法抽贷，那么只有三种结局，要么你把差价补上，要么亏本卖房，要么被银行法拍。

可以想象今年的二手房挂牌量会有一个激增，于是买房的人可选余地就更大了，然后房价被这群急着卖房的人带崩，会不会螺旋形下降就要看被抽贷的经营贷有多少了。

再回头想想，这个流程好像跟08年美国次贷的那套东西有着异曲同工之妙。

不过好在经营贷在整体房贷占比中，应该还是很小的一部分，不太可能动摇房地产的根基。

只是一部分人返贫的结果已经板上钉钉了。

历史不断重复，但我们依然没有从中学到任何教训，只是换了一拨人去体验罢了。