消失的“1804”：女律师海南购房维权7年未了丨深度

从购房到与开发商交涉，到政府投诉，再到彼此对簿公堂，北京女律师杨婷婷在海南购房维权达7年之久。目前仍然没有拿回购房款。

2017年2月，杨婷婷被街头散发房地产小广告的中介人士，带至海南省陵水县土福湾的清凤海棠长滩项目看房，并当场认购了“一期8栋1804号”房源。之后，杨婷婷交了136万余元认购金。

但杨婷婷左等右等，并未等来房屋合同网签备案，而是惊讶发现该项目根本没有“1804”房。

2023年1月，杨婷婷无奈之下将中介公司、开发商诉上法院，要求解除认购协议、退还136万余元认购金以及承担相应的违约责任。

2023年5月，陵水县人民法院作出一审判决，杨婷婷前两项诉求得到了法院的支持，但其要求承担违约金的诉求被驳回。杨婷婷对此不服，已提起上诉，目前二审尚未开庭。

那么，杨婷婷购买的“1804”房究竟是怎么没了呢?中国房地产报记者就此采访了购房人及开发商，揭开消失的房源之谜。

购房

“你们报道罗皓姜在陵水海棠长滩别院买房的事，都是四川清凤集团开发的项目。”1月9日，北京执业律师杨婷婷在看了《上海商人海南陵水退房纠纷调查：隐秘的购房资格丨深度》一文后，拨打本报热线述说自己的购房遭遇。

“7年了，开发商至今没有将购房款退还给我。”杨婷婷告诉记者，她在海南陵水县清凤海棠长滩项目购房，纯属偶然。

据杨婷婷讲述，2017年2月7日，她在三亚过完年后，准备去街上购买一些特产带回北京。

“我在三亚解放路买海南特产，路边散发广告传单的人问我，要不要买三亚海棠湾清凤海棠长滩项目(实际在陵水县英州镇土福湾——记者注)的房子。”杨婷婷告诉记者，当时自己也不急着回北京，就鬼使神差地跟着房产中介去了项目看房。

看房当天，杨婷婷交了10万元定金，并与房歌(海南)信息科技服务有限责任公司(以下简称“房歌公司”)签订了一份《清凤海棠长滩认购协议》。

该协议约定，杨婷婷购买房歌公司代理的清凤海棠长滩项目一期8栋1804房，建筑面积95.13平方米，房屋单价54559元/平方米，总金额519万余元。协议还约定，如果房歌公司将该房再次出售给第三人，房歌公司将承担双倍返还的违约责任。

由于杨婷婷采用一次性付款方式，享受相应折扣后房屋总价为420万余元。杨婷婷一共支付了136万余元，即超过了协议约定的30%首付款。

“我几乎每个月都要催促那个卖给我房的销售人员，问什么时候可以网签。”杨婷婷告诉记者，“当初销售人员说大概2017年3月底，最迟于5月底就可以网签，但后来再问，对方一直说‘快了’。”

2018年4月，海南实行“全域限购”。此时，杨婷婷开始着急了：“如果房屋没有网签备案，我是不是在海南就没有了购房资格?”

“我再催促销售时，她说她已经辞职了，并最终告诉我，清凤海棠长滩项目根本就没有‘1804’房源。”杨婷婷告诉记者，后来她才了解到，该项目所有建筑最高只有15层，压根儿就没有18层的房源。

诉讼

得知该情况后，杨婷婷觉得难以理解：认购协议都签了18层顶层的房源，现在居然没有了了“1804”房?

“除了与那个销售联系，我并不认识开发商其他负责人，我只能通过当地12345热线联系到他们。”从2018年5月底开始，杨婷婷给清凤集团及其董事长黄清平、房歌公司等发律师函，认为认购协议所涉及房产是虚假房产，开发商涉嫌严重的违法违规售房。

“当时双方也进行了沟通协商，房歌公司说同意退还购房款，可就是不明确哪天能给钱。”杨婷婷告诉记者，她认为开发商构成了欺诈，主张要求开发商和房歌公司共同承担退还购房款及承担相应的违约赔偿责任，但他们7年来并未退还一分钱。

2023年1月，在与开发商和房歌公司多次交涉，且不停地向当地有关部门投诉未果的情况下，杨婷婷将房歌公司、项目开发公司陵水阳光实业开发有限公司(以下简称“阳光实业公司”)诉至陵水县人民法院。

杨婷婷的诉求包括：解除双方签订的《清凤海棠长滩认购协议》，退还136万余元认购金，以及承担双倍返还认购金136万余元的违约责任。

2023年4月13日，陵水县人民法院公开开庭审理此案。

法院审理认为，本案系因原、被告之间签订的商品房认购协议无法履行产生的纠纷，属于商品房预约合同纠纷。而双方争议的焦点问题之一，便是“案涉合同能否解除，如解除法律后果如何处理问题”。

那么，“1804”房去了哪里?

一审中，杨婷婷诉称，清凤海棠长滩项目根本没有“8栋1804号”房屋，海南省早在2016年12月8日就出台了“限高政策”[即琼发(2016)23号文件]，而开发商是2017年5月25日才取得《建设工程规划许可证》，其设计图纸也只有15层。

购房人：开发商2017年5月25日才取得《建设工程规划许可证》。

她认为，两被告销售不存在房屋，其行为构成了欺诈，并非法使用购房人巨额资金超过6年之久。

房歌公司称，该公司向客户推介时，“1804”房源信息是由阳光实业公司提供的，其不存在虚假承诺的情形。

关于“1804”房是否存在的问题，阳光实业公司表示，2016年8月，该公司向陵水县发改委报备审批之时，明确表示案涉小区修建18层;同年8月16日，陵水县发改委批复同意该公司的修建方案。

阳光实业公司还称，杨婷婷于2017年2月7日在该项目购房，但海南省政府于2017年2月19日发布了《关于加强城市设计和建筑风貌管理的通知》[琼府(2017)15号]。根据该通知，案涉小区建筑高度不得高于45米，所以只得更改为5栋15层。

阳光实业公司认为，其并不存在所谓欺诈情形，是应政府规划调整，导致案涉小区无法修建高楼。

另据记者了解到，清凤集团官网显示，房歌公司系其“战略板块”企业之一。

2023年5月29日，陵水县人民法院对此作出的一审判决：支持了杨婷婷的前两项诉求，即确认杨婷婷与房歌公司签订的《清凤海棠长滩认购协议》解除，阳光实业公司返还杨婷婷136余万元认购金。杨婷婷其他诉求被法院驳回。

杨婷婷对此不服，以一审法院认定事实错误、适用法律错误且程序违法为由，向海南省第一中级人民法院提起上诉。目前二审尚未开庭。

反思

最近，记者就此分别采访了购房人杨婷婷及开发商阳光实业公司法务凤先生，他们对此均有各自的说法。

杨婷婷称，一审法院认定“因海南省政府出台《关于加强城市设计和建筑风貌管理的通知》[琼府(2017)15号]，导致开发商无法将房屋建设至18层”，这是事实上的认定错误。

她表示，事实上，早在2016年12月8日，海南省委、省政府就出台了《关于加强城镇规划建设管理工作的实施意见》[琼发(2016)23号]的“限高政策”，对案涉小区项目建筑高度就有明确的规定，也就是说建筑高度不能超过45米，即不能超过15层。[琼府(2017)15号]文是对[琼发(2016)23号]文的贯彻落实，并不是出台了新的“限高政策”。

杨婷婷告诉记者，也就是说，她在2017年2月7日购房之前，开发商知道或应当知道其无法将房屋建设至18层。

“在这种情况下，开发商依然将并不存在的18层房源卖给我，属于严重的欺骗行为。”杨婷婷说，一审法院依据后面的[琼府(2017)15号]断案，属于认定事实错误。

杨婷婷还表示，其在购房时，清凤海棠长滩项目尚未取得《建设工程规划许可证》，因此房歌公司及开发商阳光实业公司预售房屋，属于违法违规行为。

另外，她认为，陵水县发改委不是批准规划建设的法定机构，“陵发改审批备〔2016〕24号”《海南省企业固定投资资产项目备案通知书》只是项目备案而已，开发商申报材料的真实性由开发商负责，不是批准开发商能建多少层楼的法律依据，它不等同自然资源和规划、住建等部门批准开发商合法建设及销售房屋的法律依据。

对于此，阳光实业公司法务凤先生向记者表示，他们确实不清楚有这么一个情况(杨婷婷所说2016年12月出台的“限高政策”)，杨婷婷在法庭上也没有将相应的证据材料进行提交。

凤先生坚持其观点，称在杨婷婷与房歌公司签认购协议之前，他们向陵水县发改委报批了案涉小区的规划方案，当时是通过批复的，小区可以修建18层;项目最后修建不了18层而调整为15层，是由于政策等“不可抗力”造成的。

“(层高)调整以后，其实我们也联系了客户，提出置换(房源)，或者是退款。”凤先生表示，但杨婷婷提出的条件他们没法接受，“从我们来看，这个政策调规属于一个‘不可抗力’;开发商也提出一个合理的解决方案，杨女士即便要退款，也要过来办理相关手续，比如提供退款账户等。”

凤先生还向记者介绍，清凤海棠长滩项目的开发商为阳光实业公司，并非四川清凤集团，清凤集团只是项目的垫资代建方，即清凤集团旗下的建筑企业垫资代建。

至于清凤集团在其官网“地产开发”中有“海棠长滩”，凤先生解释称，清凤集团在旁边也有其合作的楼盘，想一起做成一个企业集群品牌效益。

但对于凤先生的说法，杨婷婷并不认同。她告诉记者，真实情况是，开发商及房歌公司并没有主动将“不能建18层”的情况告知她，是其三番五次催促销售办理网签，但一直没有得到落实，后来销售人员见事情实在瞒不住了，才将真实情况告诉她，而且那时那名销售人员已经离职。

“如果他们真的通知我了，那就拿出相应的证据出来。”杨婷婷称，在一审期间，她也提供了最早的“限高政策”、开发商后来才取得的《建设工程规划许可证》等证据，但不知道什么原因并未引起重视。

凤先生向记者表示，一审后，他们也表示原意与杨女士一方沟通协调，且在法院的主持下进行了调解;但杨婷婷表示，他们说得挺好听，可就是不给钱，“如果有诚意，是不是先把我的购房款本金先退还给我?都7年了，究竟谁在说谎?”

去年12月29日，记者在陵水县住房保障管理中心采访海棠长滩别院项目购房人罗皓姜一事时，一名许姓负责人的办公桌上堆放着一摞12345热线转来的投诉件。该负责人当着记者的面，将该摞投诉件的正面反扣过来，并用其他纸张遮住。

陵水县是海南省房地产开发大县，该县经济曾一度高度依赖房地产。据海南省统计局数据显示，2023年1~12月份，陵水县房地产开发投资额超75亿元，仅次于海口、三亚;房地产销售面积为53.44万平方米，在全省排名第四;房屋销售额约149亿元，也仅次于海口、三亚，系全省房屋销售额“过百亿元”的3个市县之一。

房地产开发的背后，为何是一起接一起的涉房纠纷投诉呢?该情况应引起有关方面的高度警惕和重视。