别骂了，昨夜一二线楼市集体破防！

昨天有些朋友留言说，很久没写楼市分析稿了，晚上加了个班，今早立马来兑现了。

2023年以惨重的代价告诉一件事：没有诚意的挤牙膏式救楼市，只会害了自己……

所以看到最近一连发的好几个救市政策，我只想说，还不够猛!

希望后面各个城市赶快动起来，政策赶快跟上来，力度提上去，不要犹豫不要停，千万不敢停!

1

上海，终于出手了，单身能买房了!

昨天傍晚，上海住建局一纸红头文件发来，重磅救市政策就来了。

非户籍，社保或个税满5年及以上，可在外环以外区域(崇明岛区除外)限购1套住房，新房二手房均可。

1月31日起，开始实施。

欢呼吧，这是所有魔都单身人士的最大福音!

在这之前，如果不结婚，你有多少钱在上海都没有资格买房。

但事实是，上海非户籍人口非常多，大龄单身的更多，现在外地人买房把“已婚”硬性限制解除，这些人都有了购房资格。

去年12月14日，北京和上海曾同天发布新政，都把首套房首付降到了30%，二套房首付降到了40%-50%，房贷利率也降了一大截儿。

可惜，这次力度并不够大，没有引起明显的市场波动。

这次能有用吗?

有，但仍然不够。

如果能把社保个税年限再往下降一降，比如5改3，那就更好了!

截止发稿前，一线城市中，只剩北京和深圳还没最新动静，大概率也不远了!

呼喊北京和深圳，赶快行动，发政策干货!

2

还有广州。

无论是去年还是今年，论救市，广州永远是一线中最早的那一个!

1月27日米宅年会当天，广州放开了大户型限购。

并且名下120平方米以上不计套数，出租或出售，不计套数，能合证的套数按合并后。

一句话：大户型不限购、不计套数;小户型，出租和挂牌现有住房，也能突破限购套数限制。

加上之前的政策，广州目前唯一的限制就是：非户籍在限购区买120㎡以下住房了。

去年解除部分限购后，现在限购区为，越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙。

广州新政后第3天，市场啥反应?

一个广州资深中介朋友说，二手房客户咨询量显著提升了，但实际带看量并没有明显变化，很多人只是问问就没下文了;大户型房源很多房东都降价了，天河区珠江新城等，有的房源最高往下调了几十万甚至近百万。

另外，办假证的活跃起来了，租赁合同甚至不花钱自己就可以做。

这张图，是广州近两年的新房成交量。

8月9月最差，一个月成交量只有四千多套。

9月份又是取消认房认贷，又是解除部分区域限购，市场反馈上，10月份短暂回升了一下下，11月立马又降下来了。

价格呢?跌的也挺厉害。

2023年12月广州新房价格指数环比下跌1.0%，排在跌幅榜第七位;

二手住房价格指数环比下跌1.5%，排在跌幅榜第四位。

和苏州一样，去年9月，广州就放开了番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇的限购。

只怪当时步子太小!

如果当时就全面放开、或者放开大户型限购，市场一定不是现在这样子!

这次力度也不够，按广州现在的行情，全面解除所有限购才是正道!

3

二线城市代表：苏州。

昨天苏州全面取消限购了!可惜的是，新房仍限售2年。

30日，面对各种网传，苏州市住房和城乡建设局工作人员终于做了回应：“购买新房、二手房都不做购房资格审核，新房限售政策仍为2年。”

紧跟着，苏州市房产交易中心工作人员也明确，“从今天起，不再审查套数，也不看购房资格。”

这意味着，在苏州市场，所有关于买房的限制，彻底解除了，无需社保、不限套数、不看面积，想咋买咋买!

买房限制是解除了，但卖房限制仍有“限售2年”，保留最后一道限。

要我说，何必呢，还磨叽啥、遮掩啥，一块儿取消了算了，还犹豫个什么?!

苏州这次全面放开限购，乍一看好像挺猛，其实不然。

早在去年4月、9月，就放松过两次了。9月份的时候，取消了120㎡及以上商品住房限购，不再审核资格，本地外地都可以随便买。

听说但是本来是想全面放开的，但又临时叫停了，只局部放开。

唉……

结果嘞?又一次挤牙膏式救市，市场根本没什么反应。

按照诸葛数据，

2023年苏州商品房总成交量下降11.7%;新房成交下降39.54%;二手房成交涨了26.46%。

但二手房更难的是，挂牌量太太太高了，截止2024年1月30日，苏州二手房挂牌量突破22万套。

瞧 ，信心和预期，根本没起来!

一鼓作气，再而衰，三而竭……

过去两年救市断断续续，这个问题一直都在，一直没解决。

去年一年发了637条救市政策，结果嘞?3月份小阳春后，政策没跟上，一步没跟上，步步跟不上，就像气球，一下子泄了气。

最后就是越救越差，越救越尴尬……这是留给2023，最大的遗憾!

4

另一个好消息：万众期盼的“地产项目融资白名单”终于有了动静!

这个事儿其实从去年年底就开始提，但一直没落实，或者说落实的不够快。

按照住建局的说法，在1月底前，第一批地产项目白名单就可能落地并争取贷款。

昨天，记者采访了多家央国企、混合所有制、民营企业、以及出险房企，相关人员都说“尚未就新的白名单政策接到银行通知。”

到了晚上，住建部和金融监管总局发声，广西南宁第一个落地。

“向当地金融机构推送了第一批107个房地产‘白名单’，其中北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。”

今天是1月31号最后一天，“白名单”虽然还没公布，但应该内部通知到位了。

前段时间，我详细扒了几十家房企的债务到期明细，发现2024年上半年，很多房企都有债务要还，而且债务还不少。

在新一个偿债高峰，能不能拿到钱、能融到多少钱，至关重要!

前天，中交地产发布公告称，预计2023年要亏损17亿元，而上年同期盈利3393.95万元，首次由盈转亏。

亏损中交并不是个例，虽然财报还没出，但看看全年销售业绩下滑程度，再看看上半年各房企的亏损状态，下半年并没有好转。

所以另一个王炸就是，2、3、4月份，很多房企财报出来肯定不好看，这对击垮信心和安全感破坏力极强!

5

仔细盘一盘，眼下楼市最难的问题是：

1、新房卖不动，信任危机还没解除!

——所以2024年交付绝对不敢再出事了，主流房企也不能再出大问题了!

2、大力度的政策还没集中爆发，信心拉不上来!

——就目前市场这样子，想多城集体复苏已经不太可能，现在急需集中全力拉出来一个标杆城市，哪怕价格涨不动，成交量先涨一截儿就行，至少数据拉上来让所有人都看到!

3、二手房挂牌量激增，简直太太多了，突破了历史极限!

——大体量的二手房涌出来，挤压太严重了，尤其把新房市场挤压的惨的一批。

4、砸盘房东太多了，二手房房价根本稳不住，越稳不住越卖不动!

——现在全国房东的心态都乱了，比如小区市场价1万8，一两个房东扛不住一下把价格拖到1万34，整个小区都慌了，根本卖不动。

所以你看，救楼市，任重道远，不下狠劲儿咋能行?

24年可能“不确定”这个词还将笼罩在这个特殊的历史阶段。

全球四大审计公司之一毕马威最新的《全球经济展望》中，对今年有一些展望和预测，这种预测基于目前存在的少数确定性以及可以帮助我们拼凑复杂未来的长期趋势。