IMF对中国房地产提三点建议：保交楼、居民贷、房价

“房地产将在(中国)经济中发挥更小但更可持续的作用。”国际货币基金组织(IMF)亚太部中国代表团团长Sonali Jain-Chandra表示。

北京时间2月2日，IMF举行第四条款磋商报告发布会。IMF对中国房地产提出三点建议：其一，在供给侧，应加快出清陷入困境的开发商，并出台其他政策，为未完工竣工的住房提供融资，以保障开发商有能力交房，即“保交楼”;其二，在需求侧，应放松抵押贷款限制，即“松贷款”;其三，需加大房价调整力度，即“减少房价限制”。

IMF估计，与疫情前比，当前中国新屋开工率下降了60%以上。截至目前，房地产投资可能比2022年水平下降30%-60%。

IMF认为，房地产行业对中国经济至关重要，在经济中占比高达20%。对居民而言，疫情前的十年间，房价相对于家庭收入大幅上涨，消费者更愿意将大量储蓄投资于房地产。对银行和地方政府而言，对房价和土地价格持续上涨预期，得以使房地产开发商迅速借贷，土地销售则为地方政府提供了重要收入。

在IMF看来，如果房地产行业调整幅度较深、速度较慢，或使地方政府债务风险上升，并在宏观层面形成一定的负反馈效应。

中国房地产行业销售、开工及70城新房价格指数 图片来源：IMF

支持保交楼融资

IMF认为，在供给侧，应加快出清陷入困境的开发商，并出台其他政策，为未完工竣工的住房提供融资，以保障开发商有能力交房，即“保交楼”。这背后是为购房者提供“保险”，使其免受开发商未能完成所购房屋的风险，帮助开发商恢复信心，缓解销售压力。

据野村中国首席经济学家陆挺测算，近几年中国售出的期房中，完成交房的比例仅为50%出头，这影响了居民的购房需求。“当前中国的期房市场与期货市场类似，必须执行期货市场的纪律，就是一定要保证交割。保交楼是2024年房地产市场出清的关键。”他表示。

另据媒体测算，从价格指标来看，截至2023年6月，中国最大的五家无力偿还海外债务的房地产开发商的合同负债总额约为2660亿美元，这可以粗略的代表它们已售出但却尚未交付房屋的总价值。

新房交付不力，挫伤消费者信心，影响新房销售，这一情况已有显现。市场研究机构克而瑞最新数据显示，1月，中国房地产百强企业新房销售大幅下滑。这些开发商销售总额约328.3亿美元，同比下降34%，创2020年7月新低。

IMF认为，需要通过“财政+货币”的方式适度推进“保交楼”。此外，还应采取中央政府主导的综合战略，通过债务减记和公共资产出售等破产机制，重组不可持续的地方政府融资平台，以减少地方政府债务存量。

1月12日，住房和金融监管部门下令创建有资格获得银行贷款的房地产项目白名单。上述监管部门要求地方政府和商业银行合作制定该名单。

此前，中国中央政府已通过政策性银行和地方政府划拨了专项资金，帮助资金短缺的开发商完成预售项目的建设。此外，中国人民银行还表示，如果大型商业银行出于同样的目的向开发商提供贷款，将向这些银行提供高达270亿美元的无息贷款。

中国房地产行业投资情况 图片来源：IMF

放松居民贷款限制

IMF认为，在需求端，应放宽居民购房贷款限制，这有望释放房地产市场需求。

2023年，中国政府放松了中小城市的一些购房限制，并降低了房贷利率。不仅如此，临近年末，中国人口数量居前的城市——北京和上海亦降低了购房者首付比例。

据商业银行人士测算，受上述政策影响，以北京地区首套房贷、贷款金额100万元、期限20年、采用等额本息还款方式的个人房贷为例。2024年1月1日，贷款利率由4.3%下降为4.2%，月供从6219元下降到6166元，减少了53元。如果按贷款期限20年计算，总利息支出将减少12801元。

另据券商申万宏源测算，以在上海主城区购买总价1000万元、面积144平米以下的二套房为例，一方面首付比例从70%降至50%;另一方面，假设业主买入价格为1000万元，则对应少缴纳增值税45万元，占比总房价的4.5%;房贷利率从5.25%降至4.5%，首付比例50%维持不变，假设贷款30年，则对应月供从27610元降至25334元，减少的月供占原月供的8%。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，2023年12月，北京、上海两地房地产政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，除限购政策，政策基本一步到位，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。

住宅房地产投资占国内生产总值比重 图片来源：IMF

减少房价限制

IMF认为，加大房价调整力度，也是提振房地产的一个手段。价格充分修正后，市场有望出清，交易量由此释放。“一些城市房价仅小幅下跌，部分原因在于，他们试图通过调整挂牌价格的规则和指导，来限制价格下跌。”该机构表示。

IMF预计，未来十年，对新住房的基本需求预计将下降近50%。

这与近期市场的一些观点不谋而合。中国金融四十人论坛(CF40)学术委员、国投证券首席经济学家高善文认为，价格限制是导致中国一、二手房市场交易量分化的主要原因。

“地方政府对一手房市场进行限价，价格无法充分修正，市场难以出清，导致交易量无法释放，市场不能发挥正常功能，调整过程无法顺利、彻底地完成。而二手房价格可以更加自由地下跌，一旦调整到合理区间，刚性需求得以释放。”他说。

据高善文估计，从便于收集的13个城市的政府以过户为基准披露的数据看，2021年以来，一手房交易持续缩量，到2023年大约缩到七折附近的水平。

相较而言，价格限制较少的二手房市场却显著放量。从更大口径的克而瑞30城数据看，中国二线城市二手房交易量在2023年创历史新高。相较一手房从顶部下降到七折，2022年二手房交易量只下降到八折的水平，且在2023年显著放量，创历史新高。

IMF还认为，一手房市场还面临着结构性问题。随着人口老龄化和城市化进展降速，未来市场对额外新住房的需求将减少。不仅如此，由于土地财政收入是地方政府收入的重要一环。如果房地产行业调整程度更深，花费时间更长，地方政府将面对进一步财政压力，从而产生不利的宏观金融负反馈效应。