为什么大家都对地产泡沫视而不见？

最近关于房地产行业的消息有点多，其中负债最多的恒大也被下达了清盘令，尽管目前尚不清楚清盘令在这边的具体执行情况，但不可否认的是，房地产行业已经到了一个紧要的关头。

不过比起来地产开发商的债务问题，可能房地产最大的问题，那个被视作房间里的大象，我们却充耳不闻，甚至鲜有人提及。

房地产行业的最大问题是什么?其实就是地产泡沫。

但诡异的是，不管是学者还是业内的从业者，我们都很少听到有人在谈论我们房地产行业的泡沫，至少没有看到特别多直面讨论地产泡沫的文章或其他。

房地产有没有泡沫呢?

如果不谈论地产泡沫，是不是我国房地产行业就没有泡沫?

这显然不符合客观现实。

一个资产有没有泡沫，其实说的就是该资产的估值是否虚高，从我们的房价来看，我们的房地产不仅有泡沫，而且还很大很大。

到现在，这个泡沫可能已经到了濒临破裂的边缘。

地产泡沫并不是什么新鲜萝卜皮，早在2000年前后，就有经济学家曾对国内的房地产行业就可能出现的泡沫发出预警。

而最近几年时间里，我们多次提到的房地产硬着陆和软着陆，其实就是长痛和短痛的区别，而目标都是一致的，那就是让房地产行业去泡沫化。

要么长痛不如短痛，给陷入危机的房地产行业来一个短暂、但却极其痛苦的休克疗法，要么则是让房地产行业进入长痛，经过漫长的休养生息，并最终达到自愈的目的。

而从眼下的情况来看，我们选择的是第二种，也就是让房地产泡沫自行泡灭，而不是主动去吹泡泡。

因为房地产行业一旦主动去泡沫化，一定会让我国家庭资产陷入暴跌，并在极短的时间内，带来非常痛苦的疗法，尽管它见效快，但最终蒸发的财富，可能比十个恒大的负债还要高。

因此，今天国内房地产行业所面临的问题，远非地产开发商负债这么简单，这背后更大的问题，其实是在如此高昂的房价泡沫之下，如何解决的大问题。

但即便是从中期来看，房价下跌也是一剂非常痛苦的猛药，国人用几十年的积蓄购置一套房产，房价哪怕是暴跌20%，这背后可能都是数十年的收入付之东流。

但从长远来看，为了房地产行业的健康发展，房价也必然需要下跌，才能够让普通收入阶层买得起房，房地产行业才会健康长远发展。

但这个目标，如果是用长期的软着陆来看的话，可能需要数十年的时间，才能够实现。

数十年，我们的宏观经济还等得起吗?这是一个问题。

很多人说我国的房价是正常的，没有泡沫，我想这个观点但凡有点常识的人都不会这么下结论，看一个经济体的房地产有没有泡沫，答案其实很简单，不是看房地产价格的高低，而是看收入和租金的高低。

因此，房价的高低可以很好用两个指标来看待，一个是房价收入比，一个是租售比。

我国房价收入比是多少呢?

从全国范围内来看，2021年的数据，全国平均房价收入比是12.9左右，这个数字比韩国日本要高差不多两倍，因此很多人印象中韩国年轻人很内卷，很辛苦，压力很大，但殊不知，我们的年轻人压力可能才是全球名列前茅的。

更何况，这些国家并没有年轻人婚前买房的习惯。

而具体到大城市，我们的房价收入比才更夸张，才能够体现我国房地产行业的泡沫。

根据2021年的全国百城报告来看，我国一线城市的房价收入比最高，达到了惊人的50左右，这意味着普通人需要不吃不喝50年，才能够购买一套房产。

而同样作为人口大国，印度的房价收入比为61.5，这看起来比我们高出不少，但印度的公共保障体系相对比我们好，而印度的总体经济水平上，离我们还有较大的差异。

另一个衡量地产泡沫的就是租售比，租金和房价能够反映房屋整体供应需求变化，而我国的租金更能够体现市场逻辑，由于收入的关系，我国租金总体要比房价便宜不少，而一个好的值得投资的房产租售比不应该超过1:200，也就是200个月的租金就是一套房子的价格。

但在我国一些城市，租售比超过了1:600，房价过高，而租金相对便宜，这就说明该资产有泡沫存在。

那么我国的地产泡沫是如何形成的呢?

换言之，房价是如何一步步走到今天的?这背后其实少不了非市场化的推波助澜。

债务能够刺激经济发展，基于这一朴素因素，在丈母娘的要求下，以及一大批吃苦耐劳的70后、80后积蓄多年的存款之下，我国房地产行业从08年之后就一路高歌猛进。

另外，房产投资搭配经济高速增长，让我国的房地产市场一举超过股市，或者说大大超过股市，在凝聚整个社会财富上，起到了一个无与伦比的作用。

但股市的繁荣和房地产市场的繁荣，有什么区别?

前者是钱生钱的逻辑，你把投资放在股市里，上市公司利用这些钱做投资扩大生产规模，又能够带动就业、经济增长，这是正的循环。

而房地产市场呢?

你花了几十年的积蓄，本质上买的就是水泥盒子，房子的价值在它建造完成的那一刻就注定了，不管它今后值三千万还是一百万，它的价值就是注定的，不会产生更多的正循环。

这就是差别。

股市越来越好，经济也就越来越好，但房地产越来越好，则很有可能是债务危机的前兆。

因为大量的家庭举债买房，一旦遇到经济不景气或收入受损，就极有可能为自己带来债务危机，断供破产都极有可能。

除此之外，地方收入很大一部分来自于卖地，在房价上涨的初期，地方会控制土地投放，寄希望通过减少土地供给带动现有的土地价格上涨，从而取得更多土地出让收入。

高价土地带动高楼板价，从而推动房价上涨，如此循环往复。

为什么房价贵?

它可能不是贵在水泥人工上，而是贵在地皮上。而地皮的高低，多少也有“炒出来”的性质。

以厦门为例，厦门统计局数据显示，厦门从2009年开始控制住宅土地推出的数量，从投放43块土地减少至2015年的8块土地，与此同时，厦门土地出让基金收入在2009-2017年间涨了225%，从137亿元增加到391亿元。

供给增加，价格就会趋稳，但当供给开始减少，那么商品价格自然就会水涨船高，房地产也不例外。

到今天为止，高昂的房价推高了家庭债务率，大多数普通工薪家庭买房都会负债累累，这看似只是居民的债务，但其一旦破裂后所爆发的问题，是整个商业社会都需要共同面对的。

这也能够解释，为何去年消费不及预期。

我们很难确切地说，我们的房价应该是多少是合理的，因为这取决于市场的变化，取决于人们的需求。

但我们的确可以看看我们的邻居，日本的地产泡沫破裂的经验。

日本90年代地产泡沫破裂时，住宅价格、土地价格、商业物价价格全部暴跌。

日本统计局数据显示，1992-2015年间，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。

与此同时，日本经济增速和通胀率也双双下跌，在1992-2014年间日本GDP平均增速只有0.8%、消费者物价指数平均增长0.2%，而危机前十年，这两项指标分别为4.6%和1.9%。

对日本社会乃至家庭资产财富结构，这无疑是一场灾难。

而人们在灾难之前和之后，往往后知后觉。

到今天，我们的消费者物价指数和通胀率，和当时的日本比起来有过之而无不及，这也是令人担忧的时刻，而在经济增长率方面，同样也十分相似。

日本的代价是惨痛的。

目前我国房地产是全球规模最大的资产类别，总市值为65万亿美元左右，相比之下，美国股票市场也不过60万亿左右。

目前我们尚不清楚解药究竟是什么，但也许地产泡沫的破裂并不是坏事，不论如何，软着陆和硬着陆，总归是要着陆的。

经济不再高速增长，并不代表我们的收入和生活质量不再提高，更多的惠及大众，提升社会福利体系保障，才是我们休养生息的不二选择。

同样的，这也是日本的经验。