一线和二线，哪个城市跌得最惨？

23年年底的时候，业内一直在传说，这一轮跌得最惨的城市里面，一线城市是深圳;二线城市是南京。

深圳是一线跌最多的应该没有争议，但说南京是不是最惨的不好说，比如东莞，厦门这些二线城市其实很多板块也都跌的很惨。

但南京肯定跌的不少，至少排进强二线城市前三是毫无争议的。

根据我们的盘点了解，南京很多小区起码也跌了30%以上，有些房子甚至跌到2016-2018年水平，如果是去年下半年到今年初买了南京的，真的太惨了。

南京跟深圳一样，之前涨的越好的板块跌的越狠：

河西、南部新城一片大跌。

江宁许多地方次新房已经达到1万一平甚至以下。

江北更是拦腰斩都不止。

先看看全市的数据。

2023年新房市场相当萎靡，成交46817套，成交均价29182元/平，成交数据创下十年以来新低;

再看看二手房市场，2023年南京二手房成交99353套(含高淳、溧水)，其中主城9区成交量93300套，同比上涨30.3%。成交均价29978元/㎡，同比下跌5.6%。

2023年南京二手住宅新增挂牌量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

整体来看，无论新房还是二手房都在下跌。

23年，南京在高频地输出利好政策。总共发布了22道政策救市。什么买房给补贴、卖旧换新补助、降低落户门槛。南京这次真的是能脱的都脱了。

在救市方面采取了空前的举措，被誉为“全国之最”，但无论这些政策怎么撒，都未能扭转南京楼市持续走低的趋势。

脱成这样都激不起大家买房的信心，那二手房业主只能把价格一降再降，比的就是谁早脱手。

而新房受到各种备案的限制，根本没办法像二手房这样这么任性。今年跌幅很夸张的二手房，30%～50%的跌幅都是有的。

比如河西南一度卖到7万/㎡的升龙天汇，最近有一套建面约135.52㎡的大三房，总价473万成交，单价仅34903元/㎡，是一期珑悦2017年有成交记录以来的历史最低价!

江宁正方新城的银城蓝溪郡，也是曾经十分火爆的超级大盘。在火热时期，卖到2万多/㎡，今年直接跌破1万/㎡，有人9000多元/㎡就抛房，跌幅竟然达到62%，真的太夸张了。

哪怕是概念很强，规划很好的江北核心区也没扛住，曾经的摇号神盘扬子江金茂悦，当年新房开盘均价超3万/㎡，新年第一天成交一套房，单价跌到2.6万/㎡。

至于老城区，跌起来更没底线。

鼓楼滨江力人学校的学区房世茂外滩新城一套142㎡的精装房，年底有人以2.98万/㎡成交了。该户型2021年6万/㎡的成交价还得6万/㎡+，才过去两年，直接腰斩，从850万跌到425万。

哪里敢想象，现在南京遍地腰斩的二手房，什么2万/㎡捡漏江核，3万/㎡买进河西南，4万/㎡买入河西中遍地都是。

新房市场同样如此，也在这场价格拉锯战中，开发商毫无底线。

月底有个业主买房不到3月，开发商降价20%，业主求“限跌”，结果人房产局称不违规。要我说这些业主就是天真，现在房子能卖出去就很好，上面才不管你多少钱卖出去的。

23年年末的时候，不少楼盘使出了特惠、内部房、工抵房、团购优惠等降价大招。

比如万科朗拾，双十二期间推出优惠，多种户型降价超百万，其中建面约110㎡户型，原价650万，现在398万，降了252万，相当于打6折!

鼓楼滨江长江悦府，有建面约168㎡户型，优惠后单价不到3.6万/㎡，相当于总价降了100万!算下来，降幅近6000元/㎡!

还有城北兴智科创新城新生圩宝龙广场、江核龙湖天曜，直接推出了0首付活动。

为什么南京这一轮会降这么多?

首先声明一下哈，我自己非常喜欢南京，南京的实力也妥妥一直全国前十，过去未来都会是，我的观点都是客观来分析哈：

1、上一轮涨太多了

上一轮牛市，南京涨太多，与厦门、合肥等一起并称为楼市四小龙。21年，一年卖出10.7万套的新房!是现在的两倍呀。

市场热到什么程度，新房排队看房，开发商高傲到首付直接拉到了8成。

上一轮的暴涨，在2022年的时候把全市均价拉到了32038元/㎡。站上了3字头，相较于2020年和2019年涨幅分别达到23%和29%。

之前涨太猛了，如今随着大家收入下降，房价下跌去泡沫也就很正常了。

2、供应太大

首先，受到二手房价格的牵制，新房价格还得继续往下降。

新房当前的库存压力真不小。

这两年的供应量已经在持续减少了，库存量也有所减少，但由于目前市场成交节奏缓慢，去化周期不断拉长，最新库存房源去化需14.3个月，较上年增加了3.1个月，

一些外围板块，去化周期还要16-18个月，去库存压力仍十分大。

新房要扭转当下的困局，肯定还得降价。那么新房降价了，肯定还会拉着周边二手房一起下来。

二手房市场成交量上来了，但是供应量还不少，根据链家数据显示，南京二手房挂牌量已经突破19.4万套。

挂牌量不断激增，成交难度也不断加大。2023年南京二手房房客比为0.97，同比减少0.26，房客比近几年首次小于1。

成就，行情不好的时候，二手房和新房就是相互绞杀。

3、城市竞争力下滑

最重要的是，南京房价托不起来一个核心的因素就是，城市竞争力比较弱。

23年经济数据也出了，南京GDP17634.5亿元，同省的苏州2.46万亿，增长4.6%。

南京这个省会城市，GDP不及地级市苏州，大家已经习惯了，但是这些年差距真的在越拉越大。

20年的时候，才5千亿+，21年就6千亿+，22年少了7千亿出头。

前两年社科院出的一个《2021年中国城市竞争力报告》，南京的城市竞争力也是被苏州甩在身后。

南京这种老牌工业城市来说，也已经走在了转型的路上，推动产业升级发展，布局更多的新兴产业，这背后除了需要资金、技术，更需要人才。

人才吸引力怎么来，跟着产业来。

你看看南京，经济总量被比下去，再看看优势产业，也想不起有啥，没有什么特别厉害产业。怎么能吸引人才。

你看看，杭州有电商，有互联网;苏州有生物医药;武汉有汽车制造;成都是西部重镇。

但南京有啥呢?似乎记忆点太低了。

说实话，虽然江苏整体实力很强，但是南京的经济实力跟苏州比确实差距越来越大了，房价却差不太多，同样的预算苏州性价比显得就更高了。

现在大家都说，现在南京发展，“产业结构香港化，就业市场东北化，教育市场韩国化”，有那么多高校资源，也很难留住人。

找了一下22年的数据。南京现在最厉害的就是这6个产业：

制图：城市财经;数据：南京2023年统计年鉴

但这6个产业，拿到全国来比，就泯然众人了，每一个能打的，在南京创造了2318.6亿收入的计算机、通信和其他电子设备制造业。在全国仅仅排民16位，比苏州、东莞落后了一大截。

没有一家超强的头部产业，或者名片级的企业，南京在招商引资或者是人才引进的时候，都会显得很被动。

而且，没有厉害的产业出现，也就导致现在南京的高薪职业，主要都集中于体制内。

因为南京的体制内国企事业单位等中产群体还是很扎实的。

而这几年，事业单位体制内的情况大家也懂，收入不仅没涨都还在跌，最有购买力的一批人没有钱买房，这个楼市靠谁能托起来呢，这是南京成为去年房价跌最狠的很重要原因。

最后，说一下2024年南京楼市会怎么样?

23年，南京楼市很冷，今年估计也会很冷。

1、新房继续价格战

23年南京184个楼盘累计领取销许377次，入网总房源量约4.4万套。24年的供应量明显多很多， 据不完全统计，南京市1季度或将有超100盘入市。

以及居高不下的二手房挂牌量。23年二手房价格跌成这样，把片区的新房均价估计也拉下来了。今年新房想要卖出去只能跟二手房一起卷起来。

2、二手房没有跌到位

现在南京全城房价几乎都在跌。

无论是河西中，奥南，麒麟，江宁，江北板块，都出现了价格的剧烈下降。

还有学区房也不例外，一南师附小，一中实验，科睿小学，考棚小学等学区房都出现了猛跌。

这样大规模的大跌，就已经把大家的信心跌没了。业主容易踩踏式的脱手，会继续往下跌。

如果你不是很着急的刚需和改善群体，就可以再等一等。

如果是很着急，确实碰到比高峰期跌了百分之四五十的房子了，那买了也亏不到哪里去了。

如果是投资，全国现在其他城市如果有更好的选择，不建议现在买南京。