“商业运营范本”凯德：疫情下的冻薪与逆周期发展逻辑

作为亚洲最大的多元化房地产集团，凯德重仓的中国和新加坡，都是此次疫情较早爆发的国家，这为公司今年的运营带来挑战。

2月26日，凯德发布2019年财报，税后净利润达21.4亿新元(107.9亿元人民币)，同比增长21.2%;股本回报率升至10%，为近10年来首次。

在亮眼财报的基础上，为了应对疫情，凯德仍然采取了冻结涨薪、股本派息保守发放等策略，并协助商户大力发展线上销售，以保持现有物业的租金收入稳定。

去年税后净利润超百亿

对中国开发商来说，凯德以“地产+基金”的模式堪称范本，也一直是他们的研究对象之一。

2019年，是凯德进入中国市场的第25年。根据财报，2019年，集团实现息税前利润50.676亿新元(255.9亿元人民币)，同比增长22.3%;税后净利润超百亿，全年运营税后净利润达到10.572亿新元(53.4亿元人民币)，创集团历史纪录。

新加坡和中国两大市场仍然是主要贡献者，2019年合计贡献集团总息税前利润的83.7%;中国市场更是举足轻重，凯德在中国管理的资产占集团总量的41%，中国的税后净利润占集团的52%。

凯德管理层指出，2019年的业绩增长，得益于去年并入的星桥腾飞业务的贡献，以及2018年新收购资产和2019年投入运营资产的收益。

2019年1月14日，凯德集团宣布与淡马锡达成交易，以110亿新元收购后者附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。交易完成后，凯德成为亚洲最大的多元化房地产集团。

凯德集团首席执行官李志勤表示，通过采取审慎的资本循环利用和管理策略，截至2019年底，集团将净债务股本比降至0.63，原计划于2020年底实现的目标，提前一年完成。

截至2019年9月30日，凯德在全球的管理资产达1317亿新元(约6585亿元人民币);在中国的总开发规模约2300万平方米，管理的总资产超过2800亿元人民币。

凯德的房地产基金模式也领先于同业。旗下共管理7只上市房地产投资信托基金(REITs)和商业信托，以及20多只私募基金。包括腾飞房产投资信托、凯德商务产业信托、雅诗阁公寓信托、凯德商用中国信托、腾飞印度信托和凯德商用马来西亚信托。

疫情下的挑战与机会

在尚未全面解除的疫情危机中发布这份亮眼财报，对凯德和商业地产商而言，都是个令人振奋的信号。

凯德在中国已进入42个城市，目前大部分仍处于严密防控之中。

其中，疫情中心武汉更是凯德深耕的重镇，凯德在华中区规模最大的综合体项目，就是位于武汉的凯德·西城，总建筑面积达40万平方米，除此之外凯德在武汉及湖北还有多座大型商业广场。

凯德正在应对疫情带来的挑战。2月27日，凯德公布，集团董事会和高管层自愿降薪5%-15%，经理级及以上员工是冻结涨薪，其他员工不受影响;管理层与员工的奖金将照常发放。

负责中国业务的凯德集团总裁罗臻毓解释称，这次只涉及管理层级的员工，占中国员工的20%;而且这是一个阶段性的行为，6个月之后或者疫情平稳后会重新评估。

此外，集团2019年的业绩比2018年好，但是股本派息依然延续了去年的情况，每股派息0.12新元，采取了保守发放的策略。

罗臻毓认为，疫情正在全球蔓延，对中国和世界经济的影响到底有多大、经济反弹的速度和力度有多大，现在都还不好说。

“除了挑战，我们更把它看作是一次战略升级和提升管理能力、深化数字化平台发展和提升产品力的契机。”罗臻毓称。

在疫情之下，凯德迅速反应，通过数字化平台帮助商家线上销售，取得了显著成效，也进一步加速了凯德自身生态体系的数字化建设。

如借助精准营销，某商场闭店租户线上单日实现销售41万元;新客当天连带销售增长平均10%，一周内复购销售增长平均35%以上。通过线上的持续推广，目前凯德星会员日活用户已经超过40万。

凯德是业内较早开始进行大数据和用户运营的商业管理平台。凯德星生态圈数年持续积累超过1500万可触达用户，包含超过1000万的实名会员。

罗臻毓认为，这场疫情为行业带来启示，新的零售模式已不再是趋势和概念，而成为巨大的现实需求;办公场景也将大大超越物理空间，全面打破时间和空间的界限。这些对技术、渠道和运营都提出了新的要求。

按照钟南山等专家的预测，疫情可能在4月底基本得到控制，届时人们将重新出门逛街、休闲、娱乐。

这三个月将会对商业地产运营商和他们的商户带来怎样的影响?或许答案就在他们当下的应对中。

凯德希望，通过审慎的资本循环利用和管理策略，在疫情影响下的不确定性时期保持韧性，并寻求逆周期发展机遇。