“热八”行情休整 “金九”有望冲高

火热的八月过去了，楼市出现了量落价升的情况，成交量下降了十分之一左右，而价格则上涨了近3%。除了夏季炎热的传统调整期，过多的风雨天气也影响了客户到访。整体的热度在政策收紧背景下有所降温，但是主城区成交的增多，结构性拉高了成交的均价。而传统“金九”的到来，也引发了新楼盘的供应潮，近70个项目集中推盘，以供促销有望带来今年的楼市小高峰。

网上房地产8月青岛商品房成交12885套，销售面积151万㎡，环比下跌12%;销售总价232亿元，环比下跌近8%。商品住宅成交11489套，环比下跌11%;销售面积139万㎡，环比下跌9%;销售总价215亿，环比下跌5%。成交均价商品房为15408元/㎡，环比上涨4.84%;商品住宅成交均价15442元/㎡，环比上涨4.29%。对比去年同期，8月青岛新建商品住宅成交同比上涨25%左右，成交价格也有3%的微幅上扬。

从各区新建商品住宅成交同比变化表可以看出：8月份青岛商品住宅签约套数、销售面积、销售总金额及销售均价同比上涨，其中李沧区、胶南市、莱西市成交同比均呈上涨态势。值得注意的是，市北区签约套数同比上涨364.%，销售面积同比上涨361.60%，销售总金额同比上涨345.60%，涨幅领跑全市。从区域成交来看，老胶南市以25%的成交占比“夺冠”;胶州市表现不俗，以13%的成交占比位列第二;即墨区紧随其后，成交占比为11%;城阳、黄岛各占10%。

(图片转载自青岛乐居)

整体成交量下滑十分之一，特别是北城的回落，其实调整在预料之内。除了传统的盛夏天气因素，宏观政策收紧的宏观背景也不容忽视，特别是青岛共有产权利好的“急刹车”。而疫情影响外地投资购房也远未恢复，从啤酒节的人气便能看出与以往的差距。而价格上涨创出今年新高，主城区成交增加和价格升高无疑成为拉高房价的主要力量，当然供销两旺的胶南也“功不可没”。

8月的成交量整体回落的背景下，成交增量最大的为市北(52%)、市南(34%)、即墨(26%)和李沧(15%)，主城区热度可见一斑。市北区近期浮山后和新都心焕发第二春，多个改善楼盘集中入市，成交比去年同期甚至出现翻倍的情况。成交热了价格自然也会表现突出，市北签约均价高达近28000元/㎡，超过了市南的水平。价格涨幅更是以6%的幅度傲视各区，远远领先城阳的3.58%和胶南的1.99%。

“热八”的调整也在意料之中，同样“金九”的高峰也如期展开。在9月开发商都加大集中推盘，青岛楼市近70个项目首开或推新，是今年月度计划推盘最高纪录。从区域来看城阳区13盘居首，其次为西海岸新区11盘、即墨9盘。火热的市北也会有8个项目，崂山计划6个项目，均相对处于推盘高峰波段。其中新开盘有十几个，而且不乏成熟地段的刚需项目。

主城区市北中海观澜庭小户型刚需盘将亮相，主推建面67~97平米户型;四方招商依云四季、云上书院等计划首开。信息城的泰山华府9月加推3#，建面91平米左右户型;最火的保利大国璟也将推出最后剩余地块。李沧区青岛印象滟计划首开，推出小高层低密度产品;颇受关注的佳源双子星城首开，释放价格相对较低;信联天地大平层产品已亮相，定价相对较高。崂山区新盘为主，浮山后的华新园东宸府、大云谷金茂府、崂山壹号院等改善项目酝酿首开。宜家旁的青岛印象品9月计划加推高层，预计仍然会在38000左右。

主城区新房热度不减，作为新房主战场的郊区当然不会放松。城阳13盘推量最多，其中和虹湾、正阳里澜庭、青铁畅意城等纯新盘首开在即;昆仑樾、万科金悦华府、和达智慧生态城、鑫江观山和花漾里两盘等均计划加推。一直稳居成交冠军的西海岸新区，推盘11各也有不少选择。佳源海悦府、金能珠山壹号、文定江山、卓越屿海等为纯新盘酝酿首开;海尔产城创衡山学府计划9月推出带装修产品;海岸万科城计划9月份推出二期产品。

从近期新房项目的关注度看，出现了明显的分化情况，与以往的投资为主逐步演化到各类需求综合。当然诸如恒大文化城、军民融合区等投资依旧火热，但是新兴区域性的刚需住房表现不俗，以及如浮山后等成熟地段的改善住宅明显增加。这与去年政府增加土地供应，特别是市区土地很大关系，也是调控满足个需求的体现，是市场百花齐放的良好局面开始。

对于购房者来说选择多自然是好事，竞争激烈更是可以“渔翁得利”，因为供求关系决定价格。新盘既要保证亮相效果，还要回款冲刺任务，自然是低价入市优惠多多。而已经有业绩保底的老项目，一是可能存货不多，不变应万变，二是迫于压力放优惠保住地位。要买房就要多看看多比比，机会多更要抓得住，但是不要挑花眼冲动置业。

“金九银十”历来都是开发商必争的关键时段，特别是上半年疫情影响相对冷淡的前提下，直接关系到全年的业绩完成。而一季度的市场冰封，更是让众多土地项目的进度延后到了三季度，竞争肯定是愈加激烈。新盘的入市和老盘的加推，将会产生叠加效应，无论从推盘数量还是房源供应，可能都是今年的高峰。在“热八”休整后的楼市，“金九”有望量价齐升。

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