樊纲：城市群的发展可以推动房地产市场更加均衡

2020年11月18日，广州房企时代中国控股有限公司(时代中国控股，01233.HK)举办的“时代中国在湾区”9城百盘生活蓝图发布会在线上举行。

在发布会上，中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲就“‘双循环’新格局下的城市化与粤港澳大湾区”进行了主题分享。

2019年2月，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，粤港澳大湾区上升为国家重大发展战略，正式进入比肩国际一流湾区的赛道。樊纲表示，粤港澳大湾区有两种制度、3个关税区、3种货币，和国际紧密相连，应该说是“双循环”的重要交汇点，具有巨大的发展潜力。大湾区现在的人口大概是7000万，2030年也许早了点，但是到2050年，达到1.2亿到1.4亿这样的人口规模不成问题，将成为全球第一大湾区。

樊纲说，要通过大城市、城市群的发展来进行中国的城市化，这是城市化的2.0版。这应该是一个合乎城市化规律，合乎人的选择规律、迁移规律的做法，特别是在工业化城镇化的初期。首先要发展大城市，大城市来带动中小城市发展，经济的发展一定意味着人口的迁移，一定意味着人口版图的变化。人们已经进入一个新的生产方式、生活方式，那么自然他们的居住，他们生活，城市和乡村的关系等等都要发生深刻的变化。

樊纲认为，城市群的发展，不只是通勤的问题、住房的问题，更多是一个公共服务均等化，公共服务一体化的问题。

大城市、城市群的发展是中国城市化进程的2.0版

樊纲说，以国内循环为主、双循环发展的格局，对于房地产行业来说，首先要把市场做大，要把中国的发展潜力调动起来。“一个重要的引擎是，我们正在进行的城市化进程。我们城市化现在到什么程度，我们才有60%左右的人生活在城里，世界上的情况是什么?发达国家都是80%多的人们生活在城里，这还是在工业化完成以后、城市化完成以后再向小城市、向农村回流后的情况。工业化速度城市化速度比较快的这些新兴国家，往往城市化程度更高。你比如说日本，大阪、东京这两大城市群就聚集了70%多的人口。”

樊纲表示，中国过去的城市化应该说走了点弯路，这个弯路就体现在房地产的两极分化上。他说，以前是城镇化，具体的内容就是鼓励小城镇、小城市发展。对小城镇、小城市无限供地，给大城市限制又限制了。结果小城市建了很多房子，人走了，很多小城市是人口流出的城市，都去了大城市;而大城市没有地没有房子供应，结果大城市房价暴涨。

这个弯路在于没有遵循城市化的逻辑、人迁移的逻辑。人为什么要走，为什么要进城?追求美好生活，追求美好生活的前提是什么?就业在什么地方，有没有更高的收入，更好的就业?

这些年一个基本的趋势是，企业都在向大城市转移。大城市不仅基础设施好，而且有人才。这个问题逐步引起了重视，国家开始调整政策，调整战略，什么战略?第一是中央政府明确宣布要增加给大城市供地，允许大城市周边的集体土地入市等等。

更重要的是提出了雄安新区，雄安新区相当于给京津冀大城市群加了一块地。然后就提出了粤港澳大湾区，提出了长三角一体化发展。最近又通过了成渝城市群发展的方向。这就有了四大城市群的概念，而且还有一些内陆城市形成的中小城市群的格局，5000万、8000万的人口规模也很可观。

城市群发展是大中小城市的互补

城市群在经济发展中起到什么作用?随之而来，没有地，没有楼，交通拥堵等与城市发展相伴相生的大城市病又将如何化解?

城市群的概念是什么?樊纲认为，城市群是通过一个区域当中的大中小城市共同发展，通过一些基础设施把它们连接起来，然后让大中小城市形成互补。

第一个互补就是空间互补，中小城市可以成为大城市的补充。他以纽约城市群举例说，在曼哈顿工作的金融精英不在曼哈顿生活，不在曼哈顿住，每天早上通勤车，晚上坐火车，40分钟一个小时到康涅狄格州去住。因此康涅狄格州的中小城市就变成了纽约的互补。

深圳不是住房贵吗?年轻人，特别是刚毕业的年轻人，高科技公司所迫切需要的这些年轻的毕业生们，他们一时没有那么多的钱，买不起那么贵的房子，年轻人辛苦一点到深圳周边城市去居住，这就对深圳形成了互补。

这才是一个方面，城市生活不是仅仅有一个通勤车，不是仅仅有一个房子，城市生活是多方面的，特别是各种公共服务。年轻人首先问的是学校，孩子要上学，老年人要去的话，马上问的是医院，问的是报销在哪报。

因此城市群的发展，是一个公共服务均等化，公共服务一体化的问题。要想实现大湾区的发展，想建成大都市群，不仅要在各种硬件的规划上做出努力，而且要在这些软件上，在这些公共服务的供给上，如何和中小城市实现共赢，比如说大城市的医疗资源能不能分享，教育资源能不能分享?这就成了大湾区的城市群能不能真正发展起来的一个重要的一个问题，必须要解决的一个问题。

这反过来也可以推动房地产市场更加均衡、更加健康的发展，而不是像过去那样的两极分化。

有些城市寄希望于城市化工业化发展之后，人口的回流。人口回流可不是现在农民工在这干了几年又回去了，他回去仍然是农民。什么叫人口回流?将来带动一些偏远地区小城市发展甚至农村的发展，指的是领取退休金的人口。

樊纲说，我们羡慕的欧洲很多小城镇又宁静又现代，但是你想想那里住的都是退休的老人。我们跟他们的差别在什么地方?欧洲国家是以100年、150年一个比较慢的速度，完成了工业化和城市化。年轻人没走光，老年人回来了。他们回到大城市周边的农村回到小城市，带回三样东西。第一样是一生的积蓄，回去可以修老宅。第二是现代生活、城市生活的经验。第三是带回去了社保。我们这个过程也会出现，但是它可能会晚一点。在我们这个阶段着重的就是发展大城市和城市群，是城市群的内部的这些中小城市先被带动发展起来，公共服务一体化。然后再逐步扩展到外围，再扩展到其他的城市。

樊纲说，中国的发展，中国14亿人口需要一些城市群的发展来实现均衡发展，实现各行各业的健康发展。他同时指出，很多人口流出的中小城市，如果周边没有一个中心城市能来带动它们发展的话，那么这些小城市的发展时机也许还没有到。

1999年起，时代中国控股以广州为起点，逐步进入粤港澳大湾区的其他城市，全域布局湾区9城。截至2020年6月30日，时代中国控股的总土地储备约为2180万平方米，其中位于粤港澳大湾区的土储占比近90%。目前，时代中国控股在粤港澳大湾区房地产市场占有率名列前五。