加装电梯门槛降低了 江苏拟明确只需“双半数”业主同意即可

(记者 赵丹丹)疫情防控，物业、业主需要履行什么责任?住宅增设电梯，需要多少业主同意?11月24日，江苏省十三届人大常委会第十九次会议举行，审议《江苏省物业管理条例》修正案(草案)(以下简称草案)。现代快报记者注意到，根据民法典内容，草案修改内容不少。比如住宅增设电梯门槛降低了，江苏拟明确只需“双半数”业主同意即可。此外，草案结合疫情防控工作，明确物业和业主的相关责任和义务，增加规定物业应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主也应当依法予以配合。

增设电梯门槛拟降低，“双半数”业主同意即可装

如今，老旧小区加装电梯的需求不少，但是表决门槛较高，往往难以实施。草案根据民法典提出降低住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的表决门槛。

住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或者本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

这意味着应当经专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，也就是“双半数”业主同意就可以走相关流程装电梯了。

邻里沟通问题仍是加装电梯的难点

现代快报记者从南京市物业服务指导中心了解到，南京从2016年开始住宅加装电梯这项工作，截至目前，南京住宅已加装1033部电梯，正在加装的132部。指导中心副主任童声龙表示，南京一直采取的是应经本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，也就是经“双三分之二”业主同意即可安装电梯，如果《江苏省物业管理条例》修订后，意味着加装电梯的门槛将更低，南京也会根据上位法进行相应修改。

不过，童声龙也坦言，加装电梯门槛降低是好事，但是从2016年到现在也有小区业主拿到了“两证”，允许安装电梯，但因为和一二楼业主意见没达成一致，依然没有施工的情况，据统计，约有100多部电梯有两证未施工的。童声龙认为，目前加装电梯的难度还在于邻里之间的沟通问题，同时，社会舆论要正面引导。“现在已经进入了老龄化社会，居家养老是最主要的方式，住在楼上的不少老人确实存在下楼难的问题，社会要形成邻里互助、互相关爱的氛围，让更多电梯加装不再难。”

其他亮点：

物业要执行政府应急处置和管理措施

草案中结合疫情防控工作，明确物业服务企业和业主的相关责任和义务，增加规定物业服务企业应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，同时业主也应当依法予以配合。这意味着比如疫情防控工作，物业要配合政府部门做好体温检查、登记等工作，业主也要配合。再比如，江苏多地在推行垃圾分类，物业服务企业作为小区管理责任人，要履行垃圾分类的职责，设置分类设施，小区业主也要履行义务，进行分类，不得任意弃置垃圾等。

业主提前60天通知物业解聘，造成物业损失要赔偿

物业和业主常常因为选聘、解聘物业等产生矛盾和纠纷，草案中增加了业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的，可以解除物业服务合同的内容。决定解聘的，明确应当提前六十日书面通知物业服务企业，但是合同对通知期限另有约定的除外。特别提出依据前款规定解除合同造成物业服务企业损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

此外，还增加了物业服务合同终止的，原物业服务企业应当按照约定期限，没有约定期限的应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人履行交接义务等相关内容。

物业不能停水停电催交物业费

对于业主不缴纳物业费，草案也明确业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定支付物业费的，业主委员会、物业服务企业可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。特别强调物业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。此外，草案还增加规定利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，所得收益属于业主共有，应当单独列账等内容。

交接前原物业不正常管理最高罚20万

物业不履行责任将面临什么处罚?草案再次重申了相关处罚规定，比如原物业未按照规定履行交接义务;原物业在业主或者业主大会选聘的新物业或者决定自行管理的业主接管之前，不维持正常的物业管理秩序的;被解聘物业拒不撤出物业管理区域的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。