“破冰”烂尾楼盘 重塑房产新生态

住房问题关系国计民生，是人民幸福之基、社会稳定之石。烂尾楼盘犹如刺向民生福祉与社会经济正常发展秩序的利刃，严重损害购房者切身利益，侵蚀房地产市场健康肌体，对社会和谐稳定构成重大威胁。深入探究烂尾楼盘成因，系统谋划破解之道，是践行以人民为中心的发展思想内在要求，是履行政府公共服务职能、展现治理效能的关键战场，更是推动房地产行业转型升级、助力经济高质量发展的紧迫任务，对筑牢国家长治久安根基、实现中华民族伟大复兴具有不可估量的深远意义。

一、从“资金链条”管控上深彻发力，阻断烂尾经济“风险传导”。资金链是房地产项目运行的经济动脉，确保其稳健有序流淌，是防范烂尾楼盘的核心防线，关乎房地产市场金融生态稳定与业主财产权益安危。所以，必须加快构建全方位、多层次、前瞻化的资金链管控体系。一是在融资资质审核上要突出“严”。加快构建高维风险评测矩阵，运用大数据挖掘与人工智能算法，深度解析开发商在宏观经济波动周期中的资金韧性、行业竞争格局内的市场份额稳定性、供应链体系中的议价与偿债弹性等隐性特质，制定差异化、动态化的融资门槛，确保从融资起点把控风险，降低因过度融资或资质缺陷引发烂尾的潜在危机。二是在资金流向管控上要突出“智”。全面搭建基于区块链与物联网融合技术的资金监管云平台，通过智能合约设定工程进度达标验证、建材质量合规认证等资金拨付的多重前置条件。建立资金异常流动预警模型，运用大数据算法实时分析资金流向数据，对资金流向与预设规则偏差超出阈值的情形立即启动预警并冻结异常交易，保障项目资金按规划精准注入建设环节，杜绝资金挪用与流失风险。三是在资金风险预测上要突出“精”。加快创建房地产项目资金风险仿真预测系统，融合宏观经济变量、房地产市场周期指标等系统性因素，项目个体投资回报率波动、成本超支概率等特异性因素，构建动态随机一般均衡模型(DSGE)，精准预演项目资金链的动态演化路径，提前识别潜在风险点与风险爆发阈值，确保资金风险可控，防止烂尾悲剧发生。

二、从“监管体系”重塑上持续做功，筑牢防止烂尾“制度堤坝”。高效监管是房地产项目合规推进的有力护盾，特别是对项目立项至竣工的“全周期”“无缝隙”把控是根绝烂尾楼盘滋生的关键制度保障。强化监管对守护房地产市场公序良俗与公共利益至关重要，所以，必须加快健全全流程、智能化、协同化的监管闭环体系。一是要规范构筑项目审批体系。运用系统工程方法论，对审批流程进行解构或重构，明确各环节输入输出标准、审批主体权责边界与时间约束。组建跨学科专家智囊团，聚焦建筑空间布局与城市功能的协调性、环境承载与生态保护的平衡性、文化传承与创新发展的融合性，借助层次分析法(AHP)等决策工具，对项目规划设计方案进行全方位综合评估，从源头上规避因审批疏漏或短视规划导致的烂尾隐患。二是要创新构建智慧管理体系。运用施工现场物联网传感器网络，实时采集分析工程质量参数、施工安全指标、环境影响数据，及时预警质量安全隐患与环境违规风险。基于建筑信息模型(BIM)技术构建项目数字化孪生体，实现对建筑结构、机电系统、装修细节等全要素的虚拟建造和可视管理，提升监管效能与精准度。建立施工企业与从业人员信用大数据平台，将信用评价结果与市场准入、招投标资格、资质升级等挂钩，形成有力的市场信用约束机制，遏制违规建设行为。三是要坚决逗硬刚性惩处体系。明确细化房地产项目建设各阶段各类违规行为的界定准则、处罚种类与裁量幅度，引入惩罚性赔偿机制，大幅提高违法成本。建立跨部门联合执法协调指挥中心，整合住建、规划、环保、消防、市场监管等多部门执法力量，实现信息共享、线索移送、联合行动的高效协同执法模式。借助大数据分析挖掘技术，精准识别违规行为高发领域与潜在风险区域，开展靶向性专项整治行动，确保违规惩处执法行动有的放矢、精准有力，营造房地产市场风清气正的法治环境。

三、从“有机盘活”策略上精准破题，开辟烂尾问题“化解蹊径”。创新探索多元协同的烂尾楼盘“盘活”策略是化解社会矛盾、实现经济止损的战略突破口。所以，必须通过整合政府公共资源、激活市场主体活力、凝聚社会各方智慧等方式，最大程度降低烂尾楼盘负面效应，推动房地产市场稳健复苏，彰显社会治理创新与应变能力。一是要把财政金融杠杆作用发挥出来。对于资金短缺但市场潜力犹存的烂尾项目，可通过发行专项债券、设立产业引导基金等方式筹集资金，采取直接注资或参与项目股权重组等方式缓解资金压力。有序出台涵盖土地出让金减免、税收优惠返还、行政事业性收费豁免等一揽子财政扶持政策，降低项目盘活成本，提升项目经济可行性。积极协调金融机构，创新开展项目资产证券化试点、设立烂尾楼盘风险缓释基金等金融服务，拓宽项目融资渠道，为烂尾楼盘注入新活力与新价值，引领盘活工作破局前行。二是要把立法司法护航作用发挥出来。健全房地产领域法律规范体系，进一步完善在建工程抵押、转让等法律程序，细化债权债务清理与分配机制，制定破产重整法律程序，为困境项目提供司法拯救路径。建立专业化房地产纠纷仲裁调解机构，快速化解项目矛盾纠纷，降低维权成本与司法负担。加强“行法联动”，建立信息互通、案件移送、联合执法机制，形成化解烂尾楼盘问题的强大司法行政合力，保障各方合法权益在盘活过程中得到充分尊重与有效维护。三是要把市场资本主体作用发挥出来。支持鼓励实力雄厚的房地产企业发挥资金、技术、品牌优势，通过市场化并购重组、项目整体转让、联合开发等模式整合烂尾项目资源，实现项目重生与价值再造。搭建烂尾楼盘项目资源交易平台，运用大数据、区块链等技术实现项目信息精准匹配与交易撮合，促进资源优化配置与高效流通。有序实施土地指标奖励、税收优惠补贴等激励政策，持续激发企业参与项目盘活的积极性与创造力，加快形成政府引导、市场主导、多方共赢的烂尾楼盘盘活新生态，助力房地产市场焕发新颜、稳健发展。

当我们以坚定的决心和创新的智慧向烂尾楼盘问题发起总攻时，便是开启城市美好未来与民生幸福之门的关键时。我们相信，随着烂尾楼盘问题逐步被攻克，城市天际线将不再有残缺的遗憾，购房者笑容将重新绽放，房地产市场也将在健康有序的环境中焕发新的生机与活力，经济社会将更加持续稳定发展。(四川省射洪市财政局 许琪)